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수도권에서 이뤄지고 있는 강력한 아파트 규제는 풍선효과로 인해 지방으로 돈이 몰리고 있습니다. 코로나19로 인해 불확실성이 지속되는 속에서도 부동산규제보다 시장에 너무도 많은 양의 돈이 풀려서 어떻게든 부동산쪽으로 돈이 몰릴 수 밖에 없습니다. 특히 노후대비용 또는 수익형부동산 매입차원에서는 아직은 수도권일수밖에 없습니다. 하지만 수도권에서는 여전한 부동산규제와 대출금에대한 규제가 소액자산가들에게는 걸림돌이 될 수 밖에 없습니다. 따라서 규제를 비껴간 부동산으로 돈이 몰릴수 밖에 없는데요, 가산지식산업센터는 몰려드는수요에 큰장선다는 소식입니다. 16일에 모델하우스오픈을 했던 가산어반워크 또한 그 중 한곳입니다.
요즘같이 초저금리 시대에는 부동산에 돈이 몰릴수 밖에 없는 구조입니다. 그렇다면 임대수익과 단기시세차익을 모두 노릴 수 있으면서 큰돈이 들어가지 않는 부동산 투자는 어떤게 있을까요? 대표적으론 오피스텔이 있고 이와 비슷한 상품이 바로 지식산업센터 일것입니다. 오피스텔과 지식산업센터 모두 업무공간으로 사용가능하면서 임대를 통하여 수익을 낼 수 있을 뿐 아니라 시세차익도 기대 가능한 상품이기에 요즘과 같이 초저금리인 시대엔 위와같은 목적뿐 아니라 노후대비로도 최적의 물건이라고 할 수 있습니다. 그렇다면 가산동오피스텔과 가산지식산업센터의 차이는 어떤것이 있는지 알아보겠습니다.
1. 가산오피스텔과 가산지식산업센터 둘다 주거용부동산에 비해 규제가 약하고 소액매입이 가능하다. - 우리나라에서 부동산상승률이 좋은 상품을 꼽자면 단연 아파트를 말할수 있겠는데요, 아파트에 비하면 가격상승률은 낮지만 안정적이고 지속적인 월세수익이 가능하여 아파트시장 하락기나 규제속에서는 지식산업센터가 보완재이자 대체재역할을 해낼수 있습니다. 또한 오피스텔과 지식산업센터는 아파트에 비해 상대적으로 규제가 약하고, 부동산투자에 큰 영향을 미치는 대츌조건이 덜 까다롭습니다. 무엇보다 가산오피스텔이나 가산지식산업센터를 사업용으로 이용하는 경우 주택법상 주택으로 들어가지 않기때문에 주택수에 포함이 안되므로 다주택자에 해당이 되지 않습니다. 최근엔 아파트가격 급등으로 인해 아파트만큼의 주거기능을 갖춘 오피스텔들이 공급되고 있는 시점이라 젊은층의 수요가 꾸준히 나오고 있습니다. 그리고 오피스텔과 지식산업센터를 보유하고 있어도 아파트 청약을 할때 무주택자의 지위를 유지가능합니다. 단, 가산오피스텔 보유중에 임대하거나 주거용으로 사용하는경우 부가가치세 환급이 불가능 할 수 있습니다. 또한 오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 사용한것으로 나올경우 1가구2주택자가되어 양도소득세 중과세 대상이 된다는것도 잘 알아두셔야 합니다. 이에 반해 지식산업센터 투자시엔 부가가치세환급불가, 주택수, 종합부동산세 대상이 될 우려를 전혀 하실 필요가 없습니다. 추가로 가산지식산업센터 분양시에 최대90%에 달하는 높은융자비율이 가능하여 소액투자가 가능하기 때문에 예로 3억원의 지식산업센터를 평균적으로 6천만원 적게는 3천만원으로도 매입이 가능하다는 점이 엄청난 장점입니다.
2. 오피스텔은 1년이내 단기, 지식산업센터는 2년이상의 장기세입자가 다수 있다. - 오피스텔은 1년이내 계약이 대다수인 반면, 지식산업센터임대 계약은 2년이상 계약이 많습니다. 물론 최근엔 기업의 불확실성이 커지면서 1년이내 단기계약도 전에비해 흔해지긴 했지만 결국은 재계약하는경우가 많고 대형면적을 이용하는 업체의 경우 4년,6년,10년 같은 장기계약을 하는경우가 많아서 공실리스크가 적고, 중개보수등의 각종 비용절감효과도 있습니다. 또한 가산지식산업센터는 임대중간에 중소기업의 특성상 대박을치고 확장을 하는경우가 허다합니다. 그래서 경기만 괜찮다면 임대료 인상도 큰 어려움없이 가능하기 때문에 대다수 지식산업센터 분양후 매각시 큰 시세차익도 낼 수 있습니다.
3. 임대는 오피스텔이 유리, 분양권전매는 지식산업센터가 유리 - 오피스텔은 입주때까지 분양권전매가 금지(청약조정지역)등 전매제한이 강력하게 적용되고 청약조정지역내에 오피스텔분양 물량의 20%는 지역내 거주자에게 우선 분양해야합니다. 하지만 지식산업센터의 경우 전매제한이 전혀 없기 때문에 인기 현장은 분양계약 후에 바로 수천만원에 달하는 프리미엄이 붙는곳도 많이 있습니다. 요즘은 단기차익을 목적으로 투자를 하는 사업주나 직장인분들이 소문을 듣고 산업단지외 지역 지식산업센터분양 시장에 대거 들어오고 있습니다. 다만 오피스텔임대는 자격제한이 없지만 지식산업센터 임대는 입주업종이 지정이 되어있기 때문에 일부 제약이 따르기도 합니다. 그러나 5년이내 임대가 불가하다라는 내용은 틀린내용입니다.
4. 융자비율, 평당관리비, 세제혜택은 지식산업센터가 절대적으로 유리함 - 융자비율은 지식산업센터가 절대적으로 유리한데요, 오피스텔의 융자는 50~60%인데 반해 지식산업센터는 70~90%가 가능합니다. 평당관리비 역시 지식산업센터는 건물이 최소 수천평에서 최고 수만평에 달하는 대형건물이기 때문에 관리비가 낮습니다. 대다수의 오피스텔 관리비가 평당 1만원 안팎이지만 지식산업센터는 4~8천원 수준입니다. 또한 오피스텔은 세제혜택이 거의 없다고 볼 수 있지만 지식산업센터는 취득세 50%감면 및 재산세 37.5%를 감면해주는 혜택이 주어집니다.
지금까지 오피스텔과 지식산업센터를 비교해보았습니다. 비교결과를 토대로 신규 분양예정인 가산지식산업센터 분양 큰장인 어반워크에 대해 알려드리겠습니다. 국내 부동산개발분야 선두권을 달리고 있는 디에스네트웍스가 서울시 금천구 구.양지부지에 다음달 초에 가산어반워크를 분양할 계획입니다. 시공사는 큰장다운 건설사인 대우건설로 지하5층, 지상20층 2개동으로 지어집니다.
가산어반워크1동은 지식산업센터 503개호실, 2동은 304개호실이 공급되며 건물규모에 맞게 업무지원시설 162호실과 근린생활시설 112호실로 공급됩니다. 이 단지는 1호선과 7호선 노선인 가산디지털단지와 도보로 270m에 불과한 희소성있는 초역세권 지식산업센터로 평가되며 특히 가산디지털단지역사무실에서 찾기 어려운 66㎡초반대의 인기평형으로 구성되어있어 벌써부터 투자수요가 몰리고 있습니다. 지하철역과 가까이 위치해있어 직장인들의 편리한 출퇴근환경을 제공 할 뿐 아니라 대형건물만의 쾌적한 근무여건은 근무만족도를 높여 우수인력유치에도 유리합니다. 또한 도로여건도 매우 좋아 이미 서울지역 주요간선도로 2개노선이 지나는곳으로 어디든지 편리하게 이동이 가능합니다. 무엇보다 현장가까이에 위치한 내년에 개통되는 서부간선도로 지하화사업은 가산디지털단지의 교통여건을 획기적으로 개선해줄것이며 수도권 서남부와 서울도심을 잇는 2024년 개통예정인 신안산선전철이 완공되면 교통여건은 더더욱 좋아질것입니다.
이곳에 기업수요가 몰리는 이유는 서울지식산업센터의 절반이상이 모여있는곳으로서 동종업계 및 기업연계성이 뛰어나 기업을 하기 좋은 환경이 조성되고 중소기업의 특성상 단순하게 사업목적만 바로 보지않고 투자목적까지 고려한 사옥매입이 추진됨에 따라 거래량이 많고 가격상승률이 높은 가산지식산업센터를 선호하는 것 입니다. 상업용, 업무용 전국부동산 거래량의 49%이상을 차지할만큼 거래가 매우 활발하여 연평균 10%이상 상승하는 분양가 또한 우리나라를 대표하는 국가산업단지로서 현존 우량 수익형부동산으로서 앞으로도 전망이 매우 밝다고 보기 때문입니다.
이미 가산디지털단지 3단지에서 300m부지는 대다수 개발이 완료되어서 초역세권에 들어설 현장들이 이젠 극소수이기 때문에 가산어반워크의 가치는 희소성높은 신규분양상품으로 완공후에도 가치를 인정받아 가산디지털단지를 대표하는 사무실 건물이 될 것 입니다. 이제 발표된 공식자료를 기반으로 도움을 드리기위해 건물개요 및 도면을 간략하게 설명드리겠습니다.
1동은 남측에 위치할 건물로, 가산동451-1번지에 91,713㎡ 규모의 대형건물에 속하며 법정주차대수 152%수준의 편리한 주차시설, 승객용엘리베이터12대 인화물용2대를 제공하여 편리함을 더합니다. 전용율역시 최근 분양할 초역세권 지식산업센터가 50%미만인점을 생각해보면 높은편입니다. 지상층에 대한 정보는 많기 때문에 오늘은 지하층을 중점적으로 이야기하겠습니다. 가산디지털단지지식산업센터는 초기에 제조형공장에서 탈피하여 지금은 모든 건물들이 오피스형으로 지어지기 때문에 근래엔 지하공장은 소형창고형태로만 공급되었습니다. 이로인하여 제조공장이나 물류시설이 필요한 업체들은 어쩔수없이 수도권 외곽으로 이전할수밖에 없었는데, 도심과 멀어짐에 따라 물류비용이 높아지고 직원채용에도 문제가 생겼습니다. 따라서 요즘엔 지상층수준의 환기시설과 차량이 직접 호실앞까지 들어올수 있으며 호실규모가 30평이상인 지하공장들은 지상층 못지않은 가격상승률과 경쟁률을 나타내고 있습니다. 특히A급 가산동지하공장이라고 하면 1톤탑차량은 진입가능하고 호실앞까지 차량이 진입할수있는 형태면 만족합니다. 그런데 2.5t 탑차도 호실앞까지 진입이 가능하고 층고까지 높다면 어떨까요? 이런 엄청난 조건의 지하공장여건을 가진곳이 바로 어반워크지하공장입니다.