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이런 지식산업센터분양 어때요? 혜택+혜택 더한 가산아이에스비즈타워
★ 6월 프로모션: 냉난방기 무상제공 + 취득세지원 + ∝혜택
계속되는 지식산업센터인기 속에 올해 최대 건설 허가건수를 기록하는등 많은 지식산업센터분양 현장이 생기고 있습니다. 이때따라 잘되는곳은 잘되고 안되는곳은 안되는 양극화현상이 두드러지고 있는데요, 이러한 시기에는 정확한 정보습득으로 성공투자 현장을 선택해야 하겠습니다.
그래서 오늘의 주제는 '최저가사무실을 잡아라' 입니다.
최근 여러 비판적인 기사에도 지식산업센터투자가 여전히 인기인 이유는 무엇인지 먼저 알아보도록 하죠.
1. 대출규제에서 벗어나있는 상품
최근 부동산시장의 화두는 대출제한이라 볼 수도 있는데요, 지식산업센터매매시에는 매입당시 감정가격을 산출하여 대출규모를 결정 하지만 신축건물인 지식산업센터분양의 경우에는 분양가를 기준으로 대출규모를 산정하게 됩니다. 지식산업센터는 중소기업의 사업을 영위하기 위한 장소로 주로 공급되므로 중소기업우대책을 펼치고 있는국가시책과도 부합하는 상품이어서 각지자체와 중앙에서도 지원을 아끼지 않는 마당에 대출규제를 굳이 할 이유가 없습니다.
그래서 대출규모가 클 수밖에없는데 일반적으로 분양가격의 75%~80%까지 1금융권대출이 가능하며 신용대출을 추가하면 90%까지도 현재 가능한 부동산투자 상품중 경매를 제외하고 유일한 상품이지 않을까 싶습니다. 종합부동산세 대상도 아니고 1가구 다주택이든 규제지역에 해당되든 무관하게 적용이 됩니다.
2. 각종세제혜택(취득세,재산세감면, 부가가치세 환급)
지식산업센터매매시 에는 적용을 받을 수없지만 최초로 지식산업센터분양 을 통해 매입을 하면 취득세50%와 재산세37.5% 경감혜택이 주어집니다. 물론 제한사항이 따르는데요, 실제사용자에게만 해당되면 5년내에 해당 부동산을 임대나 매매할때는 감면받은 세금을 다시 환수조치하게 됩니다. 일부지자체에서는 과밀억제권역에서 법인의 이전시 법인세감면혜택도 주어지며, 서울,경기도 신용보증재단및 중소기업진흥공단, 기술보증기금 등의 정책자금을 통해 저금리와 거치기간이 있는 장기융자도 가능한 것도 장점입니다.
그리고 지식산업센터 매입시 분양과 매매와 관계없이 건물분(약총금액의85%안팎)에 대해 부가가치세가 부과되는데 정기적인 부가가치세정산기간에 환급을 받거나 사업개시전이라면 조기환급신청을 통해 부가가치세 환급이 가능하기 때문에 그만큼 실제 투자금 부담이 줄어듭니다. 최근에는 중도금대출시 부가가치세를 포함해서 대출해줌으로 오히려 중도금기간에 환급이 발생하기 까지도 합니다.
3. 수익률은 어떤 부동산상품보다 뛰어납니다.
최근 한국은행의 금리인하는 시중은행예.적금금리를 0% 로 진입하게 함으로써 은행에서 자금들이 대거 빠져나가고있어 주식시장과 부동산으로 대거 이동하여 동학개미라는 신조어와 함께 주가를 견인하고 있고 아파트가격이 다시 꿈틀되기 시작했습니다. 이에따라 정부에서는 갭투자를 제한하고 조정지역과 투기과열지구를 확대하는 방안을 예고되고 있습니다. 그러나 비주거형부동산으로 이동이 가속화 되겠지만 수익형부동산의 가격이 또한 많이 상승하여 수익률이 높으면서 안정적인 부동산상품을 찾기가 쉽지 않습니다.
그러나 지식산업센터투자는 레버리지 통한 투자상품이기 때문에 실제 투자비용대비 10~25%의 믿기지 않은 수익률이 가능한 것입니다.
다만, 수도권 일부지역에서는 수요대비 공급이 일시에 확대됨에 따라 준공건물들이 임차인이 구하지 못해 공실기간이 증가하고 임대료가 하락하여 수익성이 악화되는 곳도 나오고 있습니다. 이러한 양극화시대에는 수요가 검증된 곳을 선택하는 것도 한 방법입니다.
4. 소액투자가 가능한 상품이다.
예.적금금리는 낮고 상가등의 수익형부동산은 투자금액이 크고, 오피스텔은 일부도심을 제외하고 공실기간과 수익성악화가 우려되고 있습니다. 이런가운데 최근 지식산업센터는 산업변화에 따라 소형화되는 추세입니다. 10평대 총액규모 1억후반~3억미만의 지식산업센터들이 많이 공급되고 있는데 잘 선택하면 오피스텔보다 훨씬 높고안정적인 수익이 가능합니다. 또한 입지및 지역에 따라 가격도 다양하게 공급되어 소액투자가 가능한 상품입니다. 본인의 투자규모에 따라 2억미만~ 10억원이상까지 선택이 가능합니다. 중도금무이자 제도가 일반적이어서 준공시까지 분양가의 10%만으로 투자가 가능한 특이한 상품이죠.
그렇지만 대출규모가 높다고해서 분양가에10%만으로 여유자금없이 투자하는것은 리스크가 있습니다. 어째든 대출조건은 수시로변동되고 준공당시의 미래기준임으로 확신은 금물입니다. 안정적 투자라면 75%대출규모가 적당할것으로 보입니다. 최근에는 중도금대출시 은행심사가 강화되었기 때문에 사전에 잘 확인후 계약을 하셔야 합니다.
오늘의 주제처럼 최저가사무실을 잡아라 에 부합하는 현장이 바로 '가산아이에스비즈타워'입니다.
지난해부터 가산지식산업센터 분양가격도 서울지식산업센터 및 수도권지식산업센터의 가격이상승함에따라 가산디지털단지도 천만원대를 넘어섰습니다. 건물의입지에 따른 차이도 있지만 분양가격 편차가 더욱 벌어진 상황입니다. 전체적으로 가격이 상승했기 때문에 초역세권 현장들이 1150만원 이상에도 줄을 서는것은 어쩌면 당연할 지 모릅니다. 그러나 상대적으로 입지가 떨어진곳은 토지가격이 급등함에따라 주변매매가보다높은 가격에 분양가격이 책정이 되었지만 그래도 역세권현장에 비해 200~300만원이 저렴함에도 불구하고 현재 상황과 맞물려 소비자의 선택의 받지 못하는 곳이 여러곳 나오고 있습니다.
그런데 지금소개하는 가산아이에스비즈타워 는 아파트기준으로보면 역세권이지만 가산디지털단지시지식산업센터 기준으로 보면 역세권현장이 아니고 대형건물도 아니지만 우량 중견건설사 아이에스동서가 토지를 매입하여 직접시행하고 시공까지 실시함에 따라 주변현장에 비해 매우 낮은가격에 분양을 하는 현장입니다. 2019년 분양을 시작했지만 그동안 홍보부족과 역세권현장으로 쏠림현상이 두드러져 더딘 분양을 보인것도 사실입니다. 그러나 올해들어 적극적인 활동과 실속형 지식산업센터로 입소문이 나면서 분양률이 급격히 올라가고 있습니다.
가산아이에스비즈타워는 가산디지털단지역과 약850미터 가량 떨어진 곳이며 독산역과도 900미터가량 떨어진곳으로 아파트분양현장으로 따지면 더블역세권현장이기도 합니다. 걷는게 싫다면 수시로 오가는 버스노선도 가까이에 있어 직원들의 출퇴근에 큰 무리가 없습니다. 도로여건 또한 가까이에 서부간선도로 진출입로가 있고 상습정체구간인 수출의다리를 지나지않고 가산디지털2단지 방향으로 이동할 수있는 두산로지하차도가 내년에 준공되므로 차량으로 이동도 매우 수훨한 건물입지를 보유하고 있습니다.
2020.1월 준공을 목표로 하루가 다르게 빠르게 건물이 올라가고 있는 가산아이에스biz타워 는 현재10층 공사를 진행하고 있어 목표 준공시점에 입주가 가능할 것으로 보입니다. 전면부 호실의 경우 남향호실이면서 대로변에 위치하고 안양천수변공원 조망도 가능한 시원한 조망권도 확보된 현장이죠.
가산지식산업센터분양 의 층별 도면을 볼수있는 사진입니다. 2면발코니로 인기높은 코너호실이 각층에 5개호실이 있으며 최소12.35평부터 37.17평 다양한 호실이 있으면 전층을 사용하면 전용면적239평에 발코니 공용부까지 모두 사용이 가능하여 약 300평까지도 사용이 가능한 알짜 현장입니다.최근 가장인기가 높은1.2호 3.4호실들은 대부분 호실들이 주인을 찾아갔지만 현재 저층부에서 기회가 남아있으니 좋은호실 남아있을때 계약하시기 바랍니다.
추천층을 우선적으로 알려드리면 저층부를 선호하시는분들은 3층을 추천합니다. 무엇보다 인기호실인 1~4호라인 유일한 확장시 40평이 넘는 9호실 좋습니다. 가격은 중간층보다는 높습니다.
중간층 선호하신다면 7층이 좋습니다. 타현장의 경우 층당 10~30만원의 분양가격 차이를 보이지만 이곳 현장에서는 중간호실과 코너호실간 가격격차를 두지 않았을뿐만 아니라 층간 격차를 최소화하기 위해 3~4개층의 가격을 동일하게 적용하는 파격적 시도를 한점도 평균가격을 낮춘 요인입니다. 1~4호 코너호실들은 분양이 완료되었으나 전용면적 약12평, 15평 이나 후면부 20평대 코너호실은 선택하셔도 좋습니다. 후면부라고 해서 조망권이 좋지 못하거나 뚜렷한 단점이 있는것은 아닙니다. 오히려 햇빛이 잘 받는 호실이나 대로변 소음을 싫어하는 업체에게는 더없이 좋은 호실이죠.
상층부로에 분양후 즉시임대나 신고.허가업종으로 업무시설에 입주를 해야하는 분들은 15층 업무시설을 추천합니다. 가산디지털단지는 산업단지에 속하기 때문에 법적으로 임대시에는 일정절차와 자격을 갖춰야 합니다. 최근 산단공 담당자들이 대거 바뀌면서 심사조건이 강화되어 최근에 이를 모르고 업종추가라든지 하는 구태의연한 방식으로 투자한분들이 고발을 당하는등 어려움을 겪는 경우를 보게되는데요,특히 주부생활자나 일반직장인 그리고 은퇴생활자등 일반투자자라면 굳이 일부 리스크를 감안해야할 지식산업센터투자를 하기 보다는 투자가 자유로롭고 규제에서 비껴서있는 업무시설분양을 추천합니다.
비록 융자규모가 지식산업센터보다는 적지만 이곳 아이에스비즈타워 지원시설의 가장큰 장점은 지식산업센터와 큰 차이가 없는 가격에 있습니다. 지난몇년간 가산디지털단지에 지원시설 대신 기숙사공급이 유행하면서 상대적으로 지원시설 공급이 대폭축소 됨에따라 가격이 급등을 하여 가격경쟁력 또한 매우 높습니다.
단점을 찾고자한다면 단점만 보이게 마련입니다. 내 투자여건에 걸맞는 현장이 어디인지가 선행되어야 겠지만 가격경쟁력은 무엇보다 큰 부동산투자의 장점입니다. 1500만원대 분양가 시대에 700만원 분양가격은
일부단점을 보완하고도 그가치를 더 보장받을 만한 상품입니다.
