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과천지식정보타운 3블럭 과천지식산업센터 상가 분양전략은?
이기적이고 몰상식한 한 종교집단과 그 추종자들로 인해 온나라가 심각한 위기에 빠졌습니다. 사회적거리두기3단계가 실제 실행되면 심각한 경제적 타격은 불가피한데 2.5단계로 격상되어 31일 부터 시행하는데 고통스럽지만 모두동참해서 하루빨리 이 위기를 벗어나야 할 것같습니다.
지식산업센터분양시장도 팬데믹에 자유로울수는 없습니다. 그러나 초저금리시대와 주택시장의 강력한 규제로 안정적수익과 미래가치가 뛰어난 수익형부동산으로 집중될 수밖에 없어 그동안 기업투자가 주류였던 지식산업센터시장에 개인투자도 증가하고 있는 상태입니다. 그러나 지식산업센터는 일반적인 수익형부동산과 다르게 분양자격과 일부 지역에서는 임대자격이 별도로 있으니 정확히 알고 투자를 해야 할것입니다.
최근 지식산업센터분양 시장은 양극화가 심화되고 있습니다. 서울을 중심으로 역세권 지식산업센터는 조기완판이 여전히 진행되고 있고, 프리미엄 형성도 여전합니다. 또한 수도권이라도 개발호재가 많은 지역의 경우에는 서울못지 않은 경쟁률을 보이고 있습니다만 수도권에 일부 지역이나 비역세권 지식산업센터들은 상대적으로 비싸진 가격탓에 고전을 면치못하는 곳도 있습니다. 기업들 또한 코로나19로 인해 시설투자계획을 철회하거나 미루는 경우가 늘어남에 따라 예전에 비해 수요가 감소한 것은 사실입니다.
그럼에도 불구하고 여전히 인기지역(가산,성수,영등포) 과 최근에는 기업수요가 차고 넘치는 일산(덕은지구)과 과천(과전지식정보타운)에서는 팬데믹과 무관하게 엄청난 경쟁률속에 1주일내 분양이 마감이되는, 심지어는 사전청약 단계에서부터 프리미엄이 오가는 소문이 있을정도로 과열 양상을 보이는것도 사실입니다. 현장에 있다보면 자영업자등 한쪽에서는 하루버티기가 힘들다고 하지만 다른 한쪽에서는 넘쳐나는 자금을 어떻게 투자를 해야할지 고민하는 것을 보면 많은 생각이 들곤 합니다.
그렇다면 현재 대한민국 지식산업센터분양 중 2019.8월 현재 가장 핫한곳은 어디일까요?
바로 과천지식정보타운 내의 과천지식산업센터분양 현장이라고 볼 수있습니다. 그중에서도 이번주부터 분양계약을 체결한 과천지식정보타운8블럭 지식산업센터 디테크타워가 사전청약단계부터 수십배의 사전의향서가 접수되면서 과열 양상을 보였고 결국은 많은 업체들이 고배를 마실 수밖에 없습니다. 주변에 이래저래 의향서를 접수한 사장님들이나 영업담당자들에게 확인해 본 결과 너무 많은분들이 분양을 못받으셔서 다소 의아하기 합니다. 연면적 47천평의 초대형건물임에도 불구하고 이처럼 수분양자가 상대적으로 적다면 소문처럼 일부물량을 숨겨두고 분양을 했다는 의심을 지울 수없습니다. 근래 가장 까다로운 분양자격을 내세우고도 분양자 선정에 있어 어떤기준 어떤탈락기준이 적용이 되었는지 전혀 확인을 해주지 않았으니 일부 사장님들이 말씀하시는것처럼 시행사와 대행사가 소비자를 우롱한것은 아닌지 충분히 의심해 볼 여기가 있습니다. 충분한 근거가 있는것이 계약도 전에 프리미엄 수천만원 얘기가 오가는 말이 있는걸 보면 향후 민원의 소지가 있습니다.
어찌됐든 그만큼 과천지식산업센터에 대한 수요가 얼만큼 대단하지 가늠할 수 있는 대목입니다. 심지어 최근 자영업의 위기로 과천상가분양 이 고전할 것이라는 예상을 크게 빗나가 너무도 많은 수요가 몰려서 지식산업센터상가 분양 사상 듣도보도 못한 추첨을 실시했다하니 놀라움을 금치 못했습니다. 우여곡절이 많았지만 어차피 떠난버스를 탓에 봐야 소용없습니다. 과천시에서도 민간분양이기 때문에 철저히 시행사의 의사에의해 결정이 되고 불법적이라고 할 수없다고 하니 후순위로 선정되어 한낱 희망을 갖고 계시다면 빠른 포기와 함께 이제 나머지 남은 단 한곳 3블럭과천지식산업센터 와 상가 분양전략 을 빨리 세우시는게 과천정보지식타운에 입성할 수있는 길입니다.
오늘은 왜 과천지식정보타운 이 이처럼 수요가 집중되는지 그중에서도 일반인들은 관심이 없겠지만 기업주들이 이처럼 과천지식산업센터3블럭 에 입주를 원하는지 SWOT 분석을 통해 과천지정타의 단 2곳 지식산업센터 8블럭과 3블럭을 비교하면서 알아보도록 하겠습니다.
부동산은 심리이죠. 과천은 행정구역상 경기도입니다. 그렇지만 부동산으로 과천시를 누구도 경기도로 인식한다면 그분은 부동산왕초보라 할 수가 있곘죠. 준강남권을 넘어 이제는 강남권으로 편입해야 하는 것으로 심리적으로 판단하는 분들이 대다수 일것입니다. 이에따라 최근 분양 과천아파트의 경우 로또분양으로 소문이 나면서 최초 과천아파트 분양단지인 제이드자이가 최고785:1의 경쟁률, 전달 청약한 과천푸르지오베라르떼는 현장 바로옆에 쓰레기소각장이 위치하는 혐소시설이 존재함에도 불구하고 최고가점에서 단1점이 모자란 청약자가 있는가 하면 135:1의 1순위 청약을 마칠만큼 폭풍 경쟁률을 보였죠.
과천아파트뿐만 아닙니다. 과천정보지식타운에 공급된 지식기반용지도 엄청난 경쟁률을 보였는데요 총12개 부지중 대다수가 사옥부지로 제공을 하는 3년전 1차용지 분양때도 어마어마한 청약경쟁릉 보였지만 지난3월 2차 잔용요지 분양에도 35:1이라는 역대급 경쟁률로 마감이 되었습니다. 12개용지중 10개는 기업사옥부지나 과천시소재기업에 제공하는 용지로 최소 5년전매제한에서 10년전매제한이 있고 임대시 임대비율이 정해져 있는등 제약사항이 있는 반면에 지식산업센터 추천용지인 과천지식정보타운8블럭과 과천지식산업센터3블럭은 유일한게 분양, 전매, 임대 제한이 없는 단지로 단2곳이라는 희소성과 공급의 한계로 먼저 분양을 실시한 8블럭에서 어마무시한 경쟁률을 보인것입니다. 과천아파트만 로또가 아니라 과천지식산업센터를 분양받는 사업주도 로또분양인 셈입니다.
이제 분양자격(과천시유치업종, 지식산업센터입주업종에 한함) 제한도 임대제한도 없는 유일한 단지로 남은 과천지식산업센터3블럭 으로 한정된 공급과 8블럭보다 적은규모의 연면적으로 인해 역시나 엄청난 경쟁을 예고하고 있습니다. 기존의 3블럭지식산업센터 수요와 더불어 과천정보지식타운8블럭에서 대거 탈락한 수요까지 가세하게 됨에따라 지금부터 고도의 분양전략이 필요한 시기입니다.
과천지정타는 판교테크노밸리를 넘어설 유일한 벤처단지로 이목을 집중시키고 있는데요, 빼어난 입지로 인해 기업주들이 누구나 사옥을 마련하고 싶어하는 곳입니다. 강남테헤란밸리와 양재연구개발단지와 가깝고 판교테크노밸리, 가산디지털단지, 안양벤처밸리와도 가까운 천혜의 입지입니다. 뿐만아니라 지하철 노선이 단지 가까이에 다수 포진함에 따라 미래가치는 더욱더 기대되고 있습니다.
현재의 4호선 지하철 역사를 추가하여 지식정보타운역이 신설됩니다. 얼마전에는 지식정보타운 가까운 인덕역까지 노선으로 인덕원-동탄선도 본격적인 착수소식이 전해졌고 월곶-판교선도 건설됩니다. 또한 최근 부동산시장의 화두인 GTX-C노선의 과천청사역 정차가 확정됨에 따라 지식정보타운 가까운곳에 4개의 전철를 비롯해 위례-과천선까지 추진되고 있어 정상적으로 진행이 되면 무려 5개의 노선을 가까이에 이용할 수있습니다.
그렇다면 과천지식정보타운3블럭 분양전략은? 아직 공식적인 분양일정을 발표하지 않았지만 내부적으로 9월초 홍보관 확정, 9월중순 사전청약의향서접수, 홍보관오픈, 11월본분양을 예정하고 있습니다. 당사는 공식분양대행 참여사로서 다른 영업담당자들보다는 한발빠른 정보제공과 직영대행사 일원으로서의 추진력은 달리 보여드릴 수 있을것이라 생각합니다.
분양전략은 현재로서는 빠른정보와 투명한정보를 제공받을 수있는 영업담당자를 선정하여 사전입주의향서 접수와 함께 상황에 따라른 대처가 필요합니다. 8블럭에서 봤든 지식산업센터의 경우에는 필요한면적의 마지노선을 정해놓고 어떤층, 어떤호실이든 무조건 분양을 받겠다는 의지를 피력하셔야합니다. 이와같은 인기현장에서는 가격,방향,층을 따져가면서까지 선별적 선택을 한다면 절대 좋은 결과를 가져 올 수가 없습니다. 이보다 더 중요한 것은 다시 한번 언급하지만 신뢰할 수있는 지식산업센터전문가를 만나야 하는 것입니다. 기왕이면 경험이많은 지식산업센터전반을 꿰뚫고 있는 그리고 시행사와 대행사와 그동안 얼만큼 많은 업무를 함께 수행해왔느냐고 많은 요소를 차지하게 됩니다.
다음은 과천지식산업센터상가 분양 전략입니다. 8블럭에서 보듯 당초 예상과 다르게 엄청난 수요가 몰리면서 추첨이라는 초유의 수분양자 절차를 가졌었는데요, 지식산업센터와 마찬가지로 과천상가분양 또한 8블럭탈락자와 기존 3블럭 상가분양 대기자를이 가세하면서 역시나 많은 경쟁이 예상됩니다. 그렇기 때문에 지금부터 자금을 준비하시고 빠른 정보를 통해 예상분양가와 예정도면이나 평형대등을 빨리 파악하여 어떻게 분양전략을 세우는가에 따라 성패가 좌우 될 것입니다.
특히 과천지식산업센터 3블럭상가의 경우에는 상당수 면적을 시행사인 KT&G 가사용하고 상업시설을 8블럭이 8.1%비율이었다면 3블럭은 그보다더 더 낮은 비율로 공급할 예정이고 8블럭이 갈현천으로 인해 수변공원 형태는 가질 수있지만 자칫 섬형태가 되어 주변 사옥들의 수요가 단절될 수도 있는 단점이 있는 반면에 3블럭은 기존의 1블럭과 3블럭이 소규모부지로 제공됨에 따라 상업시설이 공급될 여지가 적어 항아리상권의 과천상가분양 현장이 될 것입니다.
이제 과천지정타에서 분양,전매,임대가 자유로운 마지막 지식산업센터공급용지 3블럭지식산업센터를 기존의 8블럭과 비교해서 SWOT 분석을 해보겠습니다.
8블럭은 연면적이 47천여평의 초대형건물이고 3블럭의 예상연면적은33천여평 대형지식산업센터입니다. 두곳다 지식산업센터 크기에는 아주 큰 형태이죠.
§. 강점: 8블럭은 지하철역과 가까운것이 가장 큰 장점입니다. 갈현천에 수변공원 조성시 뷰도 좋을 것으로 예상됩니다. 3블럭은 숲으로 둘러싸여있고 친환경적입니다. 또한 소음요소가 적고 가격이 상대적으로 저렴하게 공급될 것으로 예상되며 미래가치가 높습니다. 아울러 공급량이 8블럭에 비해 절반수준일것으로 예상되어 희소성이 높습니다. 공통적으로은 어째든 수요에 비해 공급량이 너무 부족합니다. 일반사옥부지의 임대제한비율과 전매제한으로 인해 추후 임대공급물량이 있어 임대사업에도 유리하고 매매공급도 당분간 없어 가격상승은 당연할 것으로 보입니다.
§. 약점: 8블럭은 고속도로옆에 위치하여 비동의 일부호실의 경우 소음노출 가능성있습니다. 가격이 2곳중 상대적으로 높습니다. 평형대가 50평대 100평대로 크기가 너무크기 때문에 향후 거래에서 장애요소로 작용할 것이 확실합니다. 또한 수변공원이 제대로 조성되지 못하면 섬처럼 접근성이 떨어지고 진입도로가 1개이기 때문에 차량 집중시간에 정체가능성도 배제할 수없습니다. 3블럭은 지하철역에서 8블럭에 비해서는 떨어져있고 건물규모가 2/3 수준입니다. 공통적으로 2년적 1천만원 이하 거론되던 것이 8블럭의 경우 1380만원으로 크게 인상되어 다소 높다는 평가도 있습니다.
§. 기회: 8블럭은 수변공원조성시 아름다운 산책로를 갖게됩니다. 보행교가 생긴다면 소비여력이 있는 큰기업(넷마블등)의 상업시설이용으로 활성화가 기대되며, 지식정보타운의 성장과 함께 가격상승 기대감이 높습니다. 또한 건물규모에 비해 상업시설비율이 낮아 상가수분양자도 대박을 칠 가능성이 큽니다. 3블럭은 수요대비 공급량이 8블럭의 절반수준으로 수요집중도가 더 높을 수밖에 없어 희소성과 가격기대감이 더 커질 수밖에 없습니다. 상업시설비율이 8블럭보다 낮은면서 대기업이 입주하고 주변에 소규모일반사옥들이 입주할 예정으로 이곳 상업시설이 지식산업센터보다 오히려 대박일거라는 분석이 지배적입니다. 공통적으로 과천지정타에서 단2곳밖에 없는 지식산업센터로 앞으로도 희소성 측면에서 절대적으로 유리합니다.
4. 위기: 사실 위기 요소는 별로 없습니다. 다만, 8블럭의 경우에는 앞서 언급했듯 평형대가 너무큽니다. 이는 중소기업의 진입이 어려워져서 거래활성화에 저해요소로 작용할 것입니다. 또한 도보다리 미건설시 접근성이 현저히 떨어져 치명적 단점이 될 수도 있습니다. 아울러 중심상업시설이 가까워 저녁상권에 영향이 미칠수도 있습니다. 3블럭은 가격이 예상과 달리 8블럭의 흥행으로 가격이 8블럭과 비슷하다면 고분양가 논란이 있을 수있습니다.
지금까지 과천지식정보타운8블럭,3블럭을 통한 SWOT분석을 간단히 해봤습니다. 판단에도움이 좀 되셨나요? 그렇지만 현재로서는 사실 과천정보지식타운의 분위기는 솔직히 SWOT 분석이 큰의미가 없습니다. 그만큼 약점및 위기요소에 비해 강점과 기회요소가 너무 강력하기 때문입니다. 분양을 받을 수있느냐 없느냐가 관건이지 어디위치냐 어떤층이냐 어떤방향이냐가 향후 결과에 영향 크게 주지 않을 것입니다.
앞서 8블럭 지식산업센터분양에서 알 수있듯 시행사및 대행사의 입장에 따라 절차가투명하지 않으면 어떤 분양담당자도 분양결과를 장담할 수는 없을 것입니다. 그러나 얼마만큼 해당 현장의 깊이 관여하고 분양주체와 유대관계를 맺고 정보를 전달하느냐에 따라 영향을 줄 수는 있을 것입니다. 과천지식산업센터3블럭또한 이미 수요는 넘쳐나고 공급은 8블럭보다도 많이적어서 높은경쟁은 당연합니다.
해당글을 보고 많은분들이 상담요청과 정보요청을 해오지만 본인의 신상노출은 꺼리고 정보를 요구하는 분들이 계시는데 송구하지만 단호히 사양합니다.최초 업체명과 투자목적과 투자규모를 밝혀주셔야 도움을 드릴 수있습니다. 결과를 100% 장담을 드리지 못하지만 저를 전적으로 믿고 함께 호흡하셨던 분들은 그동안 인기분양현장에서도 대다수 좋은결과를 드렸습니다.
도전하시는 모든분들께 행운이 함께 하시길 바랍니다.
