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어제 미국 노동부 발표 10월 소비자물가지수 상승률은 7.7%로 전망치를 밑돌면서 미 연준의 통화정책에 변화를 가져올지 주목을 하고 있다. 이에따라 환율도 대폭하락하였는데 오늘 환율은 장중한때1323원까지 하락하기도 하는등 미연준의 속도조절론에 힘이 실리는 분위기입니다.
이에따라 미국의 자이언트스텝에 따른 금리상승에 레고랜드발로 기름을 끼얹더니 흥국생명사태로 정점을 찍으면서 한국채권의 신용도하락으로 금융위기까지 거론되는등 위기감이 컷지만 정부의 긴급자금 투입과 채권발행축소 및 환율하락으로 향후 시장 안정세를 가져올 것이라 조심스럽게 전망되고 있습니다.
이러한 시장분위기는 잘나가던 업무용부동산에도 직격탄을 날렸는데요, 코로나19에도 역대급호황을 누리던 업무용부동산의 대표주자 지식산업센터시장도 급격히 냉각되면서 급기야 고금리부담과 경제악화를 우려한 투자자들의 심리위축으로 매도.매수격차가 크게 벌어지면서 시장이 멈춤상태입니다.
그러나 이는 지나친 기우에 불과하다고 판단되고 투자자라면 현재의 위기만 넘기면 예년의 호황이 찾아오겠지만 자금이 부족한 투자자라면 하루빨리 매각을 고려해야 하지만 실수요자라면 오히려 더 좋은 기회가 현재이니 미래가치 높은 현장을 손쉽게 구매할 수있는 기회가 될 것입니다.
이런 와중에도 서울오피스 시장은 '맑음'입니다. 그동안 공급은 줄어들었고 비교적 규제에서 자유로운 부동산투자 상품이 오피스, 지식산업센터등 업무용부동산 이므로 분양시장에 관심은 여전히 이어지고 있습니다. 실제 서울 오피스시장은 올해들어 공실률은 꾸준히 감소한 반면 임대료가 오르고 있는데 한국부동산원의 자료에 의하면 올해 1분기 0.07%가 올랐고 2분기에는 0.09%까지 상승폭을 키우고 있다는 보고입니다.
공실률도 계속해서 감소세로 연일 최저치를 경신중입니다. 실제 서울의 오피스공실률은 2020년3분기8.9%, 2021년3분기7.9%,2022년1분기 6.5%로 8년여만에 가장낮은 공실률을 보이고있습니다. 최근 채권시장불안정으로 촉발된 부동산pf발 위기도 이번 조치로 안정세를 되찾으면 서울 오피스 인기는 더욱 커질 전망입니다.
특히 지식산업센터의 인기속에 전국적으로 역대최대치 공급이 이루어지면서 곳곳에서 어려움의 목소리가 터져나오고있지만 지난해만큼의 호황은 아니더라도 여전히 서울지역에서 입지가 좋고 수요가 뒷받침되는곳에 투자발길은 꾸준히 이어지고 있습니다.
다만, 가격이 크게 상승하였지만 현재의 투자심리위축으로 지난해같으면 바로 완판되었을 현장들이 가격부담에 주춤한것은 사실입니다. 그렇기 때문에 현재의 지식산업센터 및 오피스 투자에 있어서는 서울이거나 서울에 가깝고 역세권에 합리적 가격을 가진 현장을 선택한다면 현재의 불안요소가 해소된다면 또다시 큰폭의 시세차익이 가능하기 때문에 선별적 투자를 검토하시기 바랍니다.
그런 가운데 강남, 여의도, 종로 주요업무지구를 넘어설 신흥오피스지역이자 대기업 R&D중심 마곡지구 옆 강서구 등촌동에서 믿기지 않을 분양가격에 분양을 한다는 소식이 있습니다. 마곡 지식산업센터 오피스 대안으로 떠오른 9호선역세권 오피스 이가격 실화? 라는 의심을 할 만한 현장입니다.
마곡지구 옆 강서구 등촌동633-12이루언에 지하2층, 지상18층으로 건설되는 등촌역 도보 5분거리 역세권 업무시설인 '등촌 지와인비즈니스센터' 가 그 주인곳으로 더 특별한 것은 해당현장이 이미 90%이상 건물을 완공하여 내년3월 준공을 앞둔 후분양에 가까운 오피스라는 것입니다.
마곡지식산업센터 와 사무실 공급이 없는 가운데 그 대안으로 떠오른곳이 가양, 등촌동 일대 공급된 지식산업센터로서 지난해까지 분양하는 즉시 완판되는등 큰인기를 끌었습니다. 한동안 공실로 골머리를앓던 마곡사무실도 속속 임차인들을 찾으면서 마곡사무실 주변 오피스 임대료도 상승세로 돌아선 상태입니다.
실수요기업들이 우선하여 분양하길 바라지만 현재 마땅한 투자처가 없는 투자자 입장에서도 마곡지구, 상암DMC 여의도를 10분내로 도달할 수있는 9호선 황금라인에 위치하고 있어서 풍부한 수요가 뒷받침될 것으로 보여 당장에 가치보다 미래가치를 높게 업계에서는 평가하고 있습니다.
부동산투자에 있어 입지, 수요 다음으로 중요한것은 바로 지역 활성화요인인 개발호재 인데요, 강서구에는 인근 가양역을 관통할 대장-홍대선 신규지하철과 광명서울 민자고속도로 개통이 예정되어 있고 대규모 개발사업인 마곡MICE 복합단지개발과 가양동CJ부지개발 사업 그리고 증미역 이마트부지 개발사업등 굵직굵직한 개발호재들이 대기중에 있어 향후 지역활성화요인도 충분합니다.
