지식산업센터투자 이대로 괜찮나? 그래도답은 서울 (한영it타워 편) - 모든타임즈

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올해초까지 초호황세를 이어가던 지식산업센터분양 시장이 아파트와 마찬가지로 지방에서부터 슬슬 열기가 식어가는 모양새입니다. 분양가격은 크게 상승했고 금리는 올라가고 ' 지식산업센터투자 이대로 괜찮나? ' 의문을 품는 매수자들이 늘어나는것도 현실입니다.  그런데 고수는 지식산업센터 의 본래모습과 향후 투자환경의 변화에 따라 지금의 불안요소들이 해소되었을때 어떻게 될것인가를 판단해 보면 답은 정해져 있는데요, 그래도답은 서울이다 라고 생각이 들것입니다.

지식산업센터투자 목적은 크게 업무공간으로 실제사용, 안정적인 임대수익 창출, 시세상승에 의한 차익실현등 세가지로 분류할 수있는데 이에 더해 분양을 통해서는 전매라는 투자형태를 통해 단기차익을 기대한 투자라고 볼 수있습니다.

그렇다면 언제부터 지식산업센터가 투자 상품이었을까요? 2009년 까지는 한차례 가격 급등기가 있긴 했지만 순수 사업공간이거나 유휴면적을 임대하여 임대수익을 거두는 상품으로 레버리지를 적극활용하여 서울의 경우 10~5%정도의 임대수익률을 가져갔었고 2012년 이후 완만한 가격상승세와 더불어 이자율이 하락하면서 서울에서는 15~23%의 자기자본 수익률을 기록할 만큼 비현실적 임대수익률을 기록하면서 점차 지식산업센터투자에 관심을 갖게되었습니다.

2019년 이후 이자율이 급격히 하락하면서 지식산업센터분양 시장에서 단기차익 개념의 전매라는 개념이 보편화 되기 시작했고 2021년 최정점에 이를 만큼 분양하는 현장마다 프리미엄 형성은 당연했고 단기에 높은 시세차익을 가져가는 투자자들이 비일비재 했었습니다. 이에대한 이유는 많은 분들이 설명을 했기때문에 생략하도록 하겠습니다.

그렇다면 지금의 지식산업센터투자 환경은 어떻게 변했을까요? 끝없이 상승할 거 같은 지식산업센터 가격상승세도 금리에는 맥을 못추는 형국입니다. 누구도 예상못했던 우크라이나 전쟁과 물가의 급격한 상승으로 미국의 금리상승이 가파르면서 우리나라도 금리상승에 박차를 가하면서 심리적 불안감이 커졌습니다.

예년같으면 한 현장이 완판되면 주변현장의 분양가 상승이 1백만원을 넘지 않았지만 지난해부터는 2백만원은 기본이고 직전현장보다 5백만원 이상 상승할 경우도 많았으며, 올해들어 서울지식산업센터 분양가는 이미 2천만원 → 2천3백만원 → 2천9백만원 급기야 32백만원까지 등장한 상황입니다.

다만 토지가격이 급등하였고 서울에 지식산업센터를 공급할 부지가 한계점에 들어서 공급이 크게 줄어들것이고 금리상승으로 금융비용이 크게 증가하였고 원재자값은 40%안팎으로 급등하였기 때문에 현재의 분양가격을 일부 인정할 수밖에 없습니다. 즉, 시행사의 폭리가 아니라 해당가격을 받지 않으면 수익이 나지않기 때문에 사업을 진행 할 수없다는 것이죠.

급등한 분양가격은 지식산업센터투자 에 있어 고민이 깊어질 수밖에 없습니다. 당연히 현재의 임대료 수준을 감안하면 임대수익이 나올 수없고 준공후 가격상승이 과거와 같이 가능할 것인지, 전매로 재미를 본 투자자라면 과연 이번현장에서도 프리미엄이 높게 형성될지 등이죠.

그렇다면 현 시점에서 이제 지식산업센터투자 는 포기해야 하는걸까요? 두가지로 접근하길 권장합니다. 우선 지금은 가격이 저렴한 현장을 찾을 것이 아니라 수요가 검증되었고 공급이 적은곳이면서  상대적으로 가격이 저렴하거나 가격이 비싸도 입지가 좋아 누구나 선호할 만한곳을 우선하고 현재의 고금리가 지속될 가능성은 거의 없으며 2년정도면 올해초 수준으로 회귀할 것이라는 전문가들의 의견이 많은 만큼 2~3년뒤를 대비할 투자를 해야 합니다.

사실 금리가 급격히 상승했을뿐 서울에서 오히려 공실률은 감소하고 사무실임대 수요는 급격히 늘어나고 있습니다. 2~3년뒤이면 더더욱 사무실 임대수요는 증가할 것이고 신축 지식산업센터의 수요또한 크게 증가 할 수밖에 없습니다. 

지식산업센터는 분명 경쟁력과 매력을 갖춘 상품입니다. 여전히 부동산규제(전매제한, 취득세/양도세중과/종부세중과제외)에서 벗어나 있고 무엇보다 강력한 무기인 계약금 10%만으로 입주때까지 추가 자금이 소요될 가능성이 적고 대출비율이 여전히 80%이상이어서 자기자본을 가장 적게하여 투자할 수있는 부동산상품 이기 때문입니다. 

그렇다면 어쩌니 저쩌니 해도 역시나 답은 서울 이라고 할때 어떤 현장이 괜찮을까? 숙고중이라면 한영it타워 편을 통해 판단을 해보시기 바랍니다.

한영it타워는 구로역과 가까운 현장으로 구로역을 약620m거리를 둔 역세권 현장입니다. 서울에서 가장많은 지식산업센터가 공급된 g밸리가 최근 공급이 급감하고 구로역일대 노후공장들의 재개발 요구가 커지면서 앞으로 구로역일대에서 공급이 늘어날 전망입니다.

g밸리와 다르게 산업단지가 아니어서 지식산업센터투자 에 제약이 적고 사업목적 기업들도 편리한 교통을 갖춘곳이라 가치가 있고 투자목적에서는 우선 임대목적으로는 주변에 대형유통단지와 공구상가는 물론 g밸리와도 가까워서 이전수요는 충분하다는 평가입니다. 실제 주변 지식산업센터 공실률은 매우 낮습니다.

또한 부동산투자의 핵심이라고 할 수있는 개발호재가 매우 풍부한 곳입니다. 

아파트와 같이 지식산업센터도 많은 인원이 대중교통을 이용하게 되므로 출퇴근이 편리한 곳이 그만큼 가치가 높은데요 기존의 1호선 전철과 더불어 gtx-b노선 확정, gtx-d 노선도 검토중이어서 앞으로 한영it타워의 교통환경은 더욱 좋아질 전망입니다.

바로앞에 중앙유통단지가 있어 노후된 건물에서 신축건물로 이전하려는 수요가 꾸준한 곳입니다. 이에따라 앞서 분양한 구로생각공장은 분양가 2300만원이라는 지역 최고가에도 불구하고 조기 완판되었습니다. 다만, 현재의 심리위축으로 예전같으면 분양과 동시에 높은 프리미엄이 형성되었겠지만 열기는 예년 같지는 않습니다.

요즘은 지식산업센터 지하층도 지상층에 비해 상대적으로 저렴한 가격으로 투자자들이 지상층 못지않게 투자가 몰리는 곳인데요, 이곳은 특히 유통회사들도 많아서 창고수요도 상당할 것으로 보여 소액투자를 원한다면 지하층을 노려볼 만합니다.

1층 지식산업센터상가도 주변에 상업시설들이 많지 않아서 상가수요도 꽤 좋을듯 합니다.

2~10층까지는 지식산업센터용도로서 전용면적기준 15.26평부터 가능하면 한개층 사용시 232평 전용면적으로 사용도 가능합니다.

한영it타워는 수요못지 않게 가격경쟁력이 매우 뛰어난 현장입니다. 현재 서울에서 분양중이거나 분양예정인 현장들의 최저 분양가는 g밸리의 1850만원, 최고가는 당산2차skv1센터의 32백만원인데 이곳 한영it타워의 평균분양가격은 산업단지가 아님에도 불구하고 평균19백만원 내외로 결정될 전망입니다.

조만간  접수를 마감하고 본격적인 호실배정 절차에 착수할 예정이 이제야 알게 되었다면 의향서접수부터 서두르시기 바랍니다.

 

 

 

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