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요즘 지식산업센터투자가 다시 활기를 띄고있다. 2000대 후반, 2010중반에 이어 제3의 전성기를 맞고 있는 지식산업센터분양 시장이 후끈달아오르고 있다. 지난 일련의 초강력부동산대책으로 투자자금들이 갈곳을 못찾고 있고 초금리지속으로 주식시장으로 이동한 부동자금들도 최근 주식시장과열 경고가 나오면서 다시 부동산으로 이동을 하고 있지만 마땅한 투자대안이 없는게 현실이다.
그런데 지식산업센터는 현재 대한민국 부동산상품 중 독보적이라 할만큼의 융자규제없고 종부세미해당, 주택수미포함, 세제혜택에 안정적 임대수익까지 검증됨에 따라 기존의 기업수요와 더불어 일반투자자들까지 일부지역까지 가세한 상황이다. 이러한 분위기에 힘입어 입지가 좋은곳은 당일 완판은 당연하고 적게는 수십만원에서 많게는 백만원대 프리미엄이 형성되는등 아파트못지않은 투자열기를 보이고있다.
서울의 지식산업센터투자 열기는 문정동을 시작으로 성수동 영등포로 옮겨붙었고 이제 강서와 나머지 규제가덜한 지역으로 투자자들이 몰려들고 있는데 최근 구로롯데마트부지 가 지식산업센터로 개발된다는 소식이 알려지면서 벌써투자 투자문의가 급증하고 있다는 주변의 얘기이다. 특히 구로생각공장이 들어설 예정인 구로롯데마트부지 는 1호선과 2호선 환승역이면서 gtx-c노선이 지나는 신도림역이 1정거장, 1호선 천안선과 인천선 환승역이면서 gtx-d노선 예정역에 포함되어 있는 gtx2개노선호재로 인해 사람이몰린다는 소식이다.
이곳은 롯데쇼핑에서 운영중인 롯데마트구로점을 지난해 폐점하면서 제3자매각을 추진하여 대림코퍼레이션이 우선협상자였으나 입장을 바꿔 우선매수권 행사를 통해 직접개발을 하기로했다. 대림건설이 개발을 예고했을때는 이곳을 오피스텔로 개발할 것으로 알려졌으나 롯데쇼핑과 수도권부동산개발 회사인 sk d&d와 함께 개발을 하기로 알려지면서 수익성높은 지식산업센터분양 공급이 이루어질 전망이다.
이번에 우선매수권 행사가가 2천원으로 알려졌고 구로롯데마트부지의 크기가 4,800여평에 달해 약 4,100만원(평당) 으로 매수한것으로 알려지고 있다. 지난해에 이미 서울의 최강의 입지에서 지식산업센터 개발을 크게성공시킨 SK D&D와 손을 잡을것이라는 것이 이미 업계에 공공연한 비밀이었으나 최근 알려진바로는 지식산업센터 공급이 확실시 되는 분위기로 전해지고 있다.
에스케이디엔디는 에스케이가스가 대주주인 부동산개발회사로 sk창업주 최종건회장의 둘째아들 최창원부회장이 최대주주인 에스케이디스커버리의 계열사이다. sk그룹 최태원회장과는 사촌지간이며 해당 회사는 수도권에서만 최상의 입지와 빌딩을 매입하여 재개발에 주력하는 기업으로 지식산업센터 또한 역세권 대형부지에서만 실시하여 에스케이디앤디가 공급하는 지식산업센터는 완판은 물론 프리미엄이 형성되는것이 당연시 될 정도이다.
이미 서울에서만해도 당산skv1센터를 필두로 성수동skv1센터, 가산skv1센터를 연이어 성공시켰고 최근에는 당산생각공장을 크게 성공시킨바있다. 특히 당산생각공장은 영등포에서 3년전분양한 현장보다 무려 600만원 이상 상승한 가격으로 다소 무리하는 평가속에서도 1개월내 모든호실을 완판시키고 지금은 웃돈만 해도 수백에 이른다고 알려지고 있다.
이에따라 지식산업센터투자들의 구로롯데마트부지에 건설될 구로생각공장 지식산업센터를 매입하겠다는 의지를 피력하는 개인과 기업들의 문의가 벌써부터 쇄도하고 있다고한다. 이는 현재의 부동산규제와 초저금리와 풍부한유동성이 작용하여 마땅한 투자처가 없는상황에서 지산처럼 규제에서 한발비껴서있는 부동산상품도 찾기 어렵기 때문이다. 지난해부터 고공행진중인 아파트형공장(지식산업센터) 는 서울의 준공업지역의 토지고갈과 대형토지를 매입하기 어려운 상황에서 생각공장구로 처럼 토지규모가 크고 지하철역이 인근에 위치하고 있으며 주요간선도로까지 잘 갖춰진 곳이라면 미래가치가 크기 때문에 한발 앞선 투자를 하고자 하는것이다.
또한 구로생각공장은 기존의 구로지식산업센터와는 달리 산업단지에 속하지 않으므로 기업이 아니더라도 비교적 투자가 자유로워 수요가 몰릴수 밖에없다. 인근에 가산디지털단지과 구로디지털단지에 150여개의 지식산업센터가 존재하지만 최초분양후 즉시임대는 법에저촉됨으로 일반투자가 접근하기 어렵지만 이곳은 이러한 리스크가 없기 때문에 실제 사용하려는 기업뿐만아니라 투자목적 수요까지 가세할 전망이다.
서울지식산업센터는 전매제한이 없어 단기수익을 노릴수 있고, 주택수에 포함되지않으며, 종합부동산세와도 거리가 멀고 , 가장중요한 융자제한에 큰 제약이 없어 현재기준 분양가격에 90%까지도 융자가 가능한 전후후무한 부동산상품이라고 할 수도 있다. 또한 실제사용기업은 취득세와 재산세감면 혜택도 주어진다.
그렇다고 해서 지식산업센터투자시 일반상가처럼 일반인이 임대사업자만으로 분양을 받을 수있는 것은 아니다. 엄연히 '산업집적활성화및공장설립의관한법률' 을 적용받는 상품으로 반드시 입주적합업종이어야 하며, 신규사업자를 개설할때도 주의할 점이 있어 반드시 지식산업센터전문가 를 찾아 매입을 해야한다.
그럼 과연 구로롯데마트부지에 들어설 서울지식산업센터 구로생각공장에 투자하기 위해서는 얼마가 투자금이 필요할까? 현재 토지매입가와 시장분위기를 감안할때 평당 15백만원 이상을 상회할것으로 보이는데 설계가 나와봐야 하겠지만 최근 추세가 전용면적 20평~30평으로 구성되는 만큼 최소 6천만원정도의 자금이 필요할 것으로 예측된다. 지금까지 지식산업센터 가격흐름을 보면 강남과 가까운, 임대사업규제가 없는 곳순으로 가격이 상승하였다. 문정동을 선두로 성수동, 영등포, 강서, 구로, 가산순으로 산업단지에 속한 구로와 가산이 상대적으로 가격이 저렴한 편이다.
그러나 개발이 완료된 문정지구를 제외하고 향후 공급될 예정 부지들이 성수동은 2천만원을 상회하고, 영등포도 2천만원 안팎인점과 인근 구로디지털단지에서도 16백만원 정도가 예상되어 규제가 덜한 이곳 서울지식산업센터가 더욱 각광을 받을 것이라고 전문가들은 전망하고 있다. 해당 업계 담당자에 따르면 "입지가 좋고 인기가 좋은 현장들은 이미 1년전부터 준비를 해야하고 경험이 많은 담당자를 선정하여 사전입주의향서를 제출해야만 분양확률을 높일수있다" 라고 한다. 입주의향서는 매입을 하고싶다는 의사를 밝히는 수준이고 별도의 비용과 법적효력이 없지만 인기 현장일수록 향후 분양자 선정과정에서 상당한 영향을 끼친다는 것이 업계의 의견이다.
아울러 서울지식산업센터 구로생각공장 으로 개발할 롯데마트구로점 바로옆에 있는 초대형부지 cj구로공장부지도 꾸준히 개발가능성이 제기되고있고 서울에서 이만큼 큰 부지를 찾기 어려울 뿐만 아니라 이미 마곡지구에 cj부지도 매각된 마당에 현재 cj의 자금여력을 보면 매각은 초읽기에 들어갔다고 보는 전문가들이 많다. 해당 부지가 개발되면 당 현장의 가치는 급등할 수없을 것으로 보여 세간이 관심을 끌 수밖에 없는 현실이다.
현재 구로생각공장은 다음주 분양영업사원 모집을 마감하고 본격적인 영업에 착수 한다는 소식이이서 다음주면 적극적인 홍보속에 더많은 사람들이 주목할 수밖에 없다. 먼저 정보를 접하는 사람많이 분양성공 확률이 높으므로 경쟁력있는 경험많은 담당자를 빨리 선정하여 준비를 해야할 것이다.
