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묵시적갱신 재계약 차이와 보증금증액 재계약 관련해서 한번알아보죠. 알아두면쓸데있는신기한부동산팁을 함께 배워볼텐데요 일단 묵시적갱신과 재계약을 차이점을 먼저 알아볼께요. 많은 사람들이 집 전세계약을 하거나 월세계약을 하고 살면서 1년이나 2년뒤 재계약을 하는 경우가 많죠. 요즘은 재계약을 하는 경우도 많지도 금액이 변동이 없다면 많은경우 그냥 구두상으로만 계약 연장의사를 밝혀 묵시적갱신을 하는 경우가 일반적이죠. 그렇지만 재계약과 묵시적갱신은 엄연하게 큰 차이를 가지고 있으니 주목해 보시기바랍니다.
묵시적갱신이라고 하면 계약기간이 만료가 되었어도 집주인이나 세입자가 아무런 의사표시없이 그냥 지나가서 종전계약과 같이 연장이 되는 경우와 서로간에 의사표시를 하였더라도 계약서를 새로작성하지않은 경우에도 재계약의사를 표시했기 때문에 종전과 같은 재계약으로 볼 것이냐 근거가 부족하니 묵시적갱신이냐는 분쟁이 있을수 있으니 재계약의사가 있다면 반드시 재계약서를 다시 작성하는 것이 좋겠네요. 일반적으로 묵시적 갱신이라면 만기 1개월전까지 쌍방이 의사표시를 하지 않고 만료일을 넘겨 자동 연장되는 경우를 말할텐데요.
특별법인 주택임대차보호법에서는 이러한 묵시적갱신에 대해 명시되어 있는데요 묵시적갱신이란 세입자가 계약만료 1개월전까지 집주인에게 계약여부를 통지하지 않았거나 집주인에게 만기 6개월전부터 1월전까지 임차인에게 재계약 또는 갱신거절 의사를 밝히지 않으면 만기일 지난이후 종전 임대차와 동일조건으로 자동 계약연장된것으로 보고있다. 이때 계약기간은 2년으로 간주된다. 반면 재계약은 당연히 동일조건이라도 계약서를 다시 작성하는 경우일텐데요. 이때 묵시적갱신과 재계약 과는 매우 큰 차이가 있는데요, 재계약은 일방적으로 세입자가 게약을 해지할 수 없고 집주인이 승낙이 있어야 하는데 보통은 세입자가 새로운 세입자를 구하고 나가는 경우가 대부분이죠. 반면에 묵시적 갱신에 경우에는 세입자는 집주인에게 계약해지 통보를 한후 3개월이 지나면 나갈 권리가 생기는 것이죠. 하지만 무조건 되는것이 아니고 몇가지 조건이 있고 가장 눈에 띄는 항목은 월세2회이상 내지않을 경우 계약해지를 주장할 수는 없답니다. 그렇기 때문에 집주인입자에서는 재계약을 하는 것이 좋고 임차인입장에서는 묵시적갱신이 선택지가 넓어지는 경우라 유리할 수가 있겠네요.
다음으로 보증금 증액 재계약을 하는경우가 요즘과 같이 전세상승기에는 많은데요. 집주인이 만기후 재계약때 2천만원을 올려달고 합니다. 전세계약서는 어떻게 써야할까요? 우선 증액된 금액으로 전세계약서를 다시 쓰는 경우가 있겠네요. 여기서 꼭 명심해야 할것은 이러한 계약은 세입자 입장에서는 반드시 피해야할 계약이랍니다. 왜냐하면 계약서를 새로작성하고 다시 확정일자를 받을경우 최초 계약의 확정일자는 효력을 상실하고 새로계약한 계약서대로 효력을 인정받기 때문에 만일 최초 계약후 권리변동이 있었다면 후순위로 밀릴 수가 있기 때문에 집주인이나 부동산중개업소에서 이처럼 요구하더라도 생각없이 수용하면 큰 위험이 닥칠 수있으니 절대 거부 하시구요.
그럼어떻게 해야 기존에 최초계약으로 대항력을 인정받을 수 있을까요? 두가지로 많이들 하시는데요 기존에 계약서에 특약사항 빈공간에 재계약임을 명시하고 기존게약의 연장계약이란 내용과 증액해준 금액을 기재하는 것입니다. 그리고 그 계약서를 다시 동사무소에 가서 확정리자를 받으면 되죠. 해당문구를 예로들어보면 " 본 계약은 최초계약 만료후 재계약하는 조건으로 전세보증금 금 이천만원을 증액하여 재계약하며, 계약기간은 2000년0월0일~2000년0월00일까지로 한다" 라고 쓰면 되겠네요.
다른하나는 증액된 금액만큼 계약서를 따로 작성하면 되는데요. 증액계약서를 작성한후 주민센터에가서 이계약서도 확정일자를 받아 이전 계약서와 함께 보관하면 추후 문제가 발생하더라도 효력을 인정받을 수 있답니다.