투자수익률 간단계산법 부동산투자

투자수익률 간단계산법 부동산투자 시에는 꼭 알아두어야하는데요, 부동산중개업소나 아파트나 상가 분양사무실에서 알려주는 투자수익률에 있어서도 각기 다른 방식이 적용되고 조금씩 차이가 있기때문에 투자하는 자신이 투자수익률 간단계산법 을 알고 있다면 부동산투자 에 많은 도움이 될것입니다. 오늘은 기나긴 연휴가 끝나는 마지막날입니다. 이제 일상으로 돌아갈 준비를 해야겠네요. 이번주는 아마도 적응하는데 힘든주가 되겠지만 연휴기간 여행이나 휴식시간의 추억을 바탕으로 열심히 살아가면 좋겠네요.

지금시대는 은행에 적금을 붓고, 예금을 하면서 자산을 불리는 시대는 지나갔죠. 처음이야 매월 받는 월급이나 사업수익을 차곡차곡 적금과 예금을 통해 자산을 불리고 이후 종사돈이 마련되면 주식이든 부동산이든 투자에 나서게되는데요. 저는 개인적으로 부동산투자 를 선호합니다. 주식을 여러번 투자를 해봤지만 전업으로 투자를 하지않는이상 내가하는일과 병행하면서 수익을 내기란 거의 불가능했고, 투자카페나 증권사등을 통해서도 만족할 만한 수익을 내지 못했기 때문이죠. 하지만 부동산투자는 믿을수 있는 부동산중개업소나 지인중 부동산관련한 일을 하는사람만 알고 있어서 오히려 주식보다 더 쉽게 투자에 접근을 할 수 가 있더라구요. 그래서 오늘은 부동산투자 와 관련된 투자수익률 간단계산법 을 알아볼께요. 예전에는 수익형부동산인 부동산투자하면 대표적인것이 상가이고, 그리고 대중적인상품은 오피스텔이었죠. 하지만 지금은 전통적인 서민 월세 상품인 다가구주택에서부터 다세대주택, 아파트도 이제 전세에서 월세시대도 변모한 것이 사실입니다. 어떤 부동산상품에 투자하던 투자에 기본은 바로 투자수익률 계산에서 부터일텐데요, 여기서 말하는 투자수익률이라는것은 내가 투자한 금액 대비해서 연간 벌어들이는 임대수익을 말할 것 입니다.

일반적으로 상가등의 투자수익률을 보면 강남이나 핵심상권의 경우 자기자본100%수익률이 3~4%대이고 일반상권중 1층상가의 경우 5%, 기타상권의 경우 1층 기준 5.5%~6% 정도를 보는거 같고, 지방의 경우나 2층이상 상가의 경우에는 6~8%정도를 보이는거 같아요. 강남등 중심상권이 수익률이 상대적으로 낮아도 투자가 많은 것은 투자수익률이 낮긴하지만 임대수요가 많아 임대수요가 많아 위험이 적어 거래도 잘될뿐아니라 향후 임대료상승에 의한 시세차익및 환금성도 뛰어나기때문이죠. 오피스텔등도 마찬가지인데요 층에 상관없이 역세권 인기지역의 경우 4~5%이고 그 다음인기지역을 5~6% 정도를 선호하시는데요 어떤 부동산투자수익률이라도 7%정도면 아주 높다고 볼 수 있죠.

그렇다면 투자수익률을 간단계산법을 한번 알아보죠. 우선 자기자본을 100% 투자하는 은행대출투자수익률 간단계산법은 다음과 같습니다.

투자수익률=((임대소득 ×12개월)/(매매금액-보증금))×100

 

 

보통은 100% 자기자본투자를 하는 경우는 아주 드물구요. 은행대출을 받아 투자를 하는경우가 일반적이죠.  그 계산법도 간단한데요

투자수익률=(((임대소득 ×12개월)-대출이자)/(매매금액-보증금-대출금액))×100 으로 계산하시면 되겠네요.

그럼 어떤 투자수익률이 바람직할까요? 당연히 자기자본100%를 투입한 투자보다는 은행대출을 최대한 이용한 투자가 유리하다고 볼 수있는데요. 보통 나이드신분들이나 어렵게 돈을 모으신분들은 은행대출을 아주 싫어하시는데요. 그것은 결코 바람직하다 볼 수가 없어요. 왜냐하면 현재 대한민국의 금리상 임대월세수준보다는 대출이자가 훨씬 저렴하기때문에 최대한 대출을 받아 투자하는것이 좋습니다. 또한 대출금액과 금리에 따라 수익률 편차도 크기때문에 대출이 잘되는상품, 대출이자가 상대적으로 싼 부동산상품에 투자하는 것이 좋겠죠. 요즘과 같이 강도높은 주택에 대한 대출제한 시기에는 아파트나 오피스텔 투자는 지양하는게 좋을거 같아요.

투자에 기본은 당연히 월세는 높고 매매가는 싼물건이겠죠. 그렇지만 현실적으로 그런물건은 절대절대절대 없어요. 만약에 그런물건이 있다면 시장에 나올까요? 따라서 매매가가 높더라도 월세가 높은것이 좋은물건이고 매매가대비해서 월세가 많이나오는 상가이면서 공실위험이 적은 상품이 아마도 최적에 상품일 것입니다. 또한 대출여력이 있어야만 향후 시세차익이나 환금성도 높은데요 예를들어 50%가 한도인 부동산상품보다 50% 대출만 필요하지만 80%까지 대출이 가능한 상품이 아마도 더 좋은 부동산투자처 일것입니다.

이를 종합해보면 현금 3억이 있다면 3억짜리 물건을 찾는거 보다는 대출이 50%가 가능하다면 6억짜리 물건을 찾는것이 좋고 공실과 여유자금이 필요하다면 1억원 정도를 여유자금으로 5억 물건을 찾는게 원하는 물건도 더 많고 좋은 물건도 찾을수있을 거에요. 나이가 젊다면 보다 공격적으로 대출이 규모가 작은 상품보다는 대출을 최대한으로 받을 수 있는 상품에 투자하는쪽이 좋다고 생각합니다. 많은분들이 대출을 받은후 못갚을까봐 걱정을 하시고 금리가 오르면 부담이 커진다는 생각을 많이들 하시는데요. 대출금을 못갚을거 같으면 매각을 하시면되고, 대출금리를 상쇄못할 투자처라면 투자를 안하는것이 바람직하죠.

한가지 부동산투자 팁을 드리자면

요즘 그래서 절정의 인기를 누리고 있는 지식산업센터에 주목하세요. 상가는 보통 50%의 대출, 오피스텔도 이정도이면서 부동산임대사업자인경우 대출금리도 3% 초반데인데요, 지식산업센터의 경우에는 85% 대출에 사업자대출로 2%후반에서부터 대출이 가능하니 요즘과 같이 대출과 금리에 민감에 시기에 최적의 투자처라고 보여지네요. 관련해서는 포털에서 "박쌤과좋은사무실찾기"를 찾아 문의해보시기 바랍니다.  레버리지를 최대한 활용하여 높은수익을 기대할 수있는 것이 바로 지식산업센터투자 인데요 워낙대출규모가 좋기때문에 요즘도 대출규모에 따라 12~20%이상까지 수익률이 나온다고 하네요. 거짓말같은 수익률이지만 실제가능한 수익률이라고 합니다. 그래서 신규분양현장에서는 아파트현장처럼 프리미엄투자가 나타나고 전매도 활발이 이루어지고 있다고 하네요.

내가 원하는 수익률과 부동산투자는 다른사람도 똑같이 원할 수 밖에 없습니다. 돈이 적어서 투자를 못한다는것도 맞지않은데요 그럴시간에 부동산중개업소 한곳이라도 찾아가 보고 인터넷에서 검색하여 현장을 방문해보시는 것이 바람직하죠. 돈이많은사람이 꼭 부동산투자를 하는것은 아니구요 처음부터 부자였던 사람은 거의 없을테니까요