최우선변제권 과 우선변제권 의 구분

처음 사회생활을 시작하거나 타지역에서 학교생활을 하거나 근무를 하게되면 대부분은 월세나 전세생활을 하게되죠. 여러번 부동산계약 경험이 있으면 몰라도 처음 계약을 할때는 뭐가뭔지도 모르고 그저 부동산에서 시키는대로 계약하는 것이 일반적인데요. 

그렇더라도 내소중한 보증금을 지킬수있는 최우선변제권 과 우선변제권 의 구분과 내용을 알고 있는게 좋을것입니다.  먼저 최우선변제권 은 특별법인 주택임대차보호법에서 규정하고 있는데 임차한 주택이 경매가 넘어갔을때 소액보증금중 선순위권리자보다 일정금액을 우선하여 변제 받는 권리를 말합니다. 기본요건은 소액보증금에 해당하면서 경매신청등기전에 전입신고와 입주요건르 갖추고 있어야하죠.

이러한 최우선변제 요건을 갖춘 세입자는 경매로 낙찰된 가격의 1/2 범위안에서 소액보증금중 일정금액을 우선 변제받게 되죠. 여기 소액보증금을 우선변제해주는 기준은 내가 전입한날짜가 아니라 담보물건 설정일이랍니다. 2017년11월 현재기준으로 보면 2016.3.31.이후 선순위저당권 설정으로 인한 경매의 경우 서울은 보증금이 1억원이하이면 3,400만원까지 수도권 과밀억제권역은 8천만원이하일때 2천7백만원까지, 그외 광역시및 수도권과밀억제권역아닌지역은 6천만원이하 2천만원까지, 그밖의 지역은 5천만원이하 17백만원까지 최우선 변제를 받을수있죠.

 

 

최우선변제기준일이 선순위저당권 설정일이라고 했는데요. 그래서 반드시 확인할 사항이 있는데요. 계약전 선순위저당권 설정일을 반드시 확인해야합니다. 서울을 기준으로 볼때 2016.3.31.이후에는 기준금액이 1억원이하이지만, 만일 저당권설정일이 2014.1.1.이라면 내보증금이 1억원이라도 해당이 되지않습니다. 왜냐하면 그당시에는 기준금액이 8천만원이었으니까요.

최우선변제권 이 일정요건을 갖추면 1/2한도내에서 배당순서에 관계없이 최우선적으로 받을수 있는 반면에 우선변제권 은 세입차가 경매시 낙찰된금액에서 배당순서에 따라 배당금을 받는 순서 자격을 부여받을 수 있는 권리를 말하죠. 우선변제권이 인정되기 위해서는 주택의 인도와 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받은경우에 한합니다.

이러한 우선변제권으로 인해 경매나 공매가 되었을때 낙찰금액에서 후순위권리자보다 우선하여 배당금을 받을 수있는 권리입니다. 우선변제권의 기준일은 입주와전입신고를 마친날 과 확정일자를 받은날중 늦은날을 기준으로 하기때문에 전입신고시 그날 바로 확정일자를 받는게 좋답니다. 소액보증금이라 안심하지 말고 반드시 선순위저당권설정일을 확인하고 계약하시는것이 내 소중한 보증금을 지키는길이랍니다.