일시적 2주택 비과세요건 추가주택 취득시기에 따라 달라

주택을 사고 팔때 세금과 관련해서는 양도소득세가 얼마나 나올것인가가 큰 고민일 수밖에 없는데요, 집을 매매 할 당시 1가구 2주택임에도 불구하고 일시적2주택 이라도 비과세요건 을 갖추면 비과세가 될 수도있죠. 이는 추가주택의 취득시기에 따라 달라 질 수있습니다. 지난 몇해동안 잦은 부동산세법 개정으로 일시적2주택 비과세요건 중 중복 보유 기간이 3년이었던 것이 조정지역 에서는 2년으로 변경되었고 지금은 1년까지 단축 되었습니다

그에따라 조정대상지역 으로 새롭게 편입되는 과정에서 주택의 중복 보유기간 판단을 하는데 상당히 복잡해졌으며 이에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

주택에 대한 양도세비과세 주요골자는 '국내에 1주택을 보유한 1세대가 종전의 주택을 취득한 날로부터 1년이상이 경과한 후에 추가로 주택을 취득하여 2주택이 된 경우 추가로 주택을 취득한 날로부터 3년이내에 종전주택(2년이상보유한주택에 한함)을 양도하면 1세대 1주택으로 간주한다' 라는 내용입니다.

다만, 조정지역에서는 1세대1가구 주택 소유자가 2018년9월13일이후 조정대상지역내에서 다른 주택을 추추가로 취득하는 경우 기간은 3년이 아니고 2년이며, 2019년12월17일 이후에 취득한 일시적2주택자는 1년임을 양지하시기 바랍니다.

또한 추가로 취득한 주택에 세입자가 거주중이라면 임대차계약서등 명백한 근거서류를 제시해야하며 임대차 기간이 끝나는 날이 추가 주택의 취득일로부터 1년이상 인 경우 임대차 기간 종료일 까지만 이며, 2년을 넘을 수없고 신규취득일 이후 임대차 계약 갱신은 인정되지 않습니다

그러면 부동산 세법 개정 전에 신규주택을 취득하거나 계약을 한 경우에는 어떻게 적용 할까요? 2018년9월13일 이전 주택 또는 분양권,입주권(주택을 취득할 수있는권리)을 취득한경우 와 이전주택 또는 주택을 취득할 수있는 권리를 취득하기 위한 매매계약 체결+ 계약금을 지불한 경우에는 종전과 같이 3년내에 종전 주택을 매각하면 양도세비과세 대상이 됩니다.

아울러 조정대상지역으로 결정되는 공고가 있은날 그 이전에 신규주택(신규주택취득권리포함)을 취득하거나 취득하기 위한 매매계약을 체결하고 계약금까지 지불한 사실을 입증할 만한 서류가 제출된 경우 종전과 같인 3년이내 종전주택을 매매 하면 일시적2주택으로 간주되어 비과세요권을 충족한 것으로 봅니다.

그리고 일시적2주택비과세요건 과는 별도로 2021년이후 취득한 분양권은 주택으로 간주하여 분양권으로 인한 일시적2주택비과세 특별를 별도로 적용 해주고 있습니다. 1주택소유 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 분양권(2021.1.1.이후취득) 매입으로 일시적으로 주택과 분야우건을 동시에 보유하게 된 경우 종전의 주택을 1년이상 경과후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한날로부터 3년이내 1세대1주택 비과세요건을 충족하여 종전의 주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택으로 판단하여 비과세가 적용됩니다.

끝으로 종전주택이 없는 무주택 상태에서 분양권을 계약하고나서 종전주택을 취득한후 분양권으로 주택완공으로 일시적2주택이 된 경우( 분양권이 2개였던 경우도 같음)에 종전주택 취득시점(분양권 2개보유시 둘중하나가 먼저 주택이 되는 시점)을 기준으로 일시적2주택 판단을 위한 양도허용 기간을 판단하게 되므로 꼭 기억하시기 바랍니다.

이는 종전주택이 없는 상황에서 분양권을 취득하여 일시적2주택이 된 경우 분양권 계약일이 기준이 아니며 다음과 같이 종전주택취득일 판단합니다. ⓐ종전주택취득일 이 2018.9.13.이전: 3년, ⓑ 종전주택 취득일: 2018.9.14.~19.12.16.: 2년, ⓒ 종전주택취득일: 2019.12.17이후: 1년

잦은 부동산세법 개정으로 용어로 어렵고 복잡하고 헷갈립니다. 간단하게 비용을 지불하고 세무사에게 맡기는 방법도 있지만 부동산세법 전문가가 아닌 세무사에게 맡겼다가 잘못 판단되는 경우가 있기 때문에 2주택이상을 취득 해야 한다면 반드시 일시적 2주택 비과세 요건은  추가주택 취득시기에 따라 달라진다는 것을 알고 대처 하시기 바랍니다.
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