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오랜만에 쓰는 포스팅 오늘은 알아두면쓸데있는팁으로  신축아파트 입주관련한 내용으로 시작을 하겠습니다.

신축 아파트당첨이 된때가 엊그제 같은데 바삐살다보니 금새 입주기간이 다가와 사전점검을 받으라는 문자나 우편을 받게되면 그때부터 새아파트에 들어갈 기대감에 가슴이 설레는 한편으로는 입주를 위해 챙겨야 할 것이 한두가지가 아니라는 것을 실감하게됩니다.

또한 부득이하게 바로 입주를 못하게 되는 상황이라면 자금여유가 많아서 잔금에 문제가 없다면 모르지만 잔금을 치루기위해 전세를 놓는 경우라면 임차인을 구하는것도 큰일인데요, 그래서 신축 아파트입주 필수점검사항 과 더불어 임차인 빨리구하는법 을 알려드리도록 하겠습니다.

보통 신축아파트는 사전점검을 1~2개월전에 실시를 하게 되고 해당일자에 입주를 시작하게 됩니다. 보통 입주기간은 2달정도이고 이시기가 바로 잔금납부기한 이죠. 이시기를 지나면 연체료를 부담하게되므로 지금과같은 전세난시기에는 문제가 되지 않지만 잔금납부를 위해 임차인을빨리구해야한다면 마음이 급할 수없습니다. 그리고 입주를 위해서도 이사짐예약부터 중도금상환과 분양잔금처리절차 와 소유권이전을 위한 등기절차까지 신경쓸일이 그만큼 많아집니다. 그래서 미리미리 준비하지 않으면 큰걸 빼먹을수도 난처한 상황이 생길 수도 있으니 신축아파트 입주시 필수점검사항 이 무엇이 있는 지 알아보죠.

입주기간 2개월은 긴시간이 아닙니다. 요즘은 에어컨설치, 중문, 줄눈이, 코팅, 커텐설치등 입주전 할일도 많고 이사날짜를 같은동에서 같은날 다 할 수없기 때문에 이사날짜를 잡는것이 가장 중요한 일이 될것입니다. 보통 입주초에 가장 많이 몰리고 입주막바지에도 이사가 집중된다는 점 기억하시기 바랍니다.

그렇기 때문에 입주를 하실분들은 사전점검이 끝나는 때부터 미리미리 이사짐센터 견적과 함꼐 결정을 해놓고 관리소가 입주한 다음에 이사날짜를 바로 잡을 수있도록 준비를 해야합니다. 자칫 여러집이 몰리면 이사를 제날짜에 못하는 경우가 발생될 수도 있답니다. 통계적으로 보면 이사혼잡도는 입주시작일, 입주마감일이 가장 혼잡하고 입주1개월내외의 평일이 가장 한산합니다. 손없는 날이나 평일에 하는것이 이사비용을 가장 절감할 수있는 방법이구요.

기존의 집을 매매하거나 전세집을 빼고 이사를 오는 분들은 잔금에 차질이 없도록 날짜를 맞추는데 신중해야 하고 이때따라 입주기간을 정하는것이 좋습니다. 또한 요즘 많이 하는 인테리어 관련공사는 준공검사가 마무리되고 잔금을 치룬다음에야 공사가 가능합니다. 어떤분들은 자기집이라 생각하고 입주일부터 공사를 시작해도 된다고 생각하지만 대다수신축아파트들은 반드시 잔금을 치룬다음에 에어컨설치나 중문설치가 가능하니 유의 하시기 바랍니다. 그래서 해당 공사의 공사기간을 잘 파악하셔서 스케줄을 조절 해야 합니다.​

그러 신축아파트 필수점검사항 으로 아주 중요한 사점점검때 하자신청을 한 경우라면 이사날 하자보수가 제대로 되었는지 꼭 확인을 해야합니다. 요즘 방송에서 자주 나오지만 생각처럼 그리 하자보수가 원활하게 되는 경우가 있지는 않습니다. 한번에 해결되면 좋겠지만 미비한부분은 입주후라도 지속적으로 보수를 요청해야 하죠. 특히 현관의 대리석부분이나 도배상태 그리고 발코니샤시 와 욕실바닥타일이 금이 간곳은 없는지 무엇보다 욕실에 물이 고이는곳은 없는지 잘 살펴봐야 합니다.

그리고 요즘은 신축아파트에 입주하면서 인테리어를 하는분들도 많습니다. 마이너스옵션을 적용하면 직접 집을 꾸미는 경우도 늘어나는 추세이죠. 그렇다면 어떤 인테리어를 해야 집이 넓어보이는 효과를 볼 수있을까요?  먼저 벽의 색깔과 바닥의 색깔을 통일하면 집이 보다 한하게 보인다고 합니다. 또한 자투리공간이나 벽에 선반을 거치함으로서 수납공간을 늘려 외부에 나와있는 물건들도 정리정돈되는 모습이 있으면 훨씬 깔끔하고 넓어 보입니다.  가구디자인은 가급적 심플하고 단순한 것이 좋고 문턱을 없애면 방과 바로 연결되는 효과가 있어 집이 훨씬더 넓어 보이는 효과가 있답니다.



또한 신축아파트입주시 필수체크사항으로 미리 내 아파트동에 진출입구를 확인하여 진출입구에서 얼마나 걸리는지 다른 출입구가 있는지도 알아놓는게 좋습니다. 주변에 버스정류장과 마트가는길들의 편의시설의 동선체크도 필수이죠. 특히 어린자녀가 있다면 학교, 유치원의 유치와 거리 그리고 인근의 학원들이 있는지, 학원등원길에 위험요소는 없는지, 소유시간은 얼마나 되는지 알아둘 필요가 있죠. 그리고 대중교통을 이용하여 출퇴근을 한다면 버스노선과 지하철과의 거리를 미리파악하여 출퇴근에 장애가 없도록 하고 새로생긴 신도시의 경우에는 입주 초기 인프라가 잘갖춰져 있기 때문에 보다 세심한 확인이 필요하죠.

그리고 입주 수개월전부터 잔금계획을 수립하는 것이 좋습니다 최근에는 잦은 부동산대출규제가 쏟아지고 있고 혹시나 잔금대출에 문제가 생길 수도 있으니 미리미리 알아보고 점검을해서 잔금대출을 받을때는 어떤 상품을 받을것인지, 집단대출이라면 어떤은행이 유리한지 미리 따져보는 것도 좋겠죠.  또한 아파트분양또는 매매시에는 취득세등 관련세금도 충분히 대비해야할 사항인데요, 감면대상인지도 따져봐야합니다.

 지금은 전세난으로 임차인을 구하기가 쉽지만 언제또 역전현상이 나타날지 모릅니다. 대규모 재건축단지나 대규모 신도시에 입주하는 분들은 입주물량이 한꺼번에 출회되면  주변 전세가격이 함께 하락하여 집주인이임차인을 쉽게 구하지 못하는 역전세난이 발생되기도 합니다 이럴경우 어떻게 하면 좀더 남보다 임차인을 빨리구하는법 을 알아두면 좋겠죠. 

지금과 반대로 전세가격이 하락한다는 것은 임차인에게 일단은 좋은 소식이지만 마냥 좋아할 소식은 또 아닙니다. 내가 들어갈 집이 많다는것은 내집도 그만큼 경쟁력이 떨어져 만기가 되어도 집이 나가지 않아 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 발생될 수도 있기 때문입니다. 지금의 상황은 언론에서 전세난을 부추기는 측면이 있습니다. 대다수 언론이 건설사가 투자하거나 소유하고 있기 때문에 공급을 늘리라고 아우성인데 가장좋은 명분이 전세난이 가중되어 서민이 힘드니 공급을 늘리고 규제를 완화하라는 것이죠. 그래서 이래도 저래도 무조건 좋아할 수는 없는것이 전세입자의 입장입니다.

내가 이사를 가고 싶어도 내집이 나가지 않아서 전세금을 만기가 되었음에도 돌려받지 못하고  중간에 새로운 세입자를 구하기 어려워지기 때문입니다 답답한 것은 임대인도 입장도 마찬가지이죠 전세가격을 수백만원에서 많게는 수천만원을 낮췄음에도 계약은 커녕 집을 구경오는 사람조차 없다면 낭패가 아닐 수없습니다. 이미 일부지역에서는 매물이 증가하고 있다고 하고 대규모 아파트 입주단지도 있기 때문에 현재의 전세난이 역세난이 되어 반대의 경우가 될 때가 곧 닥칠 수도 있습니다.

그럼 신축아파트의 경우에 다른 사람들과 경쟁속에 임차인을 빨리구하는방법 은 어떤것들이 있을까요?  먼저 현재의 시세를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 국토부의 실거래가조회 사이트를 통해 정확히 주변시세를 파악하고 현재 나와있는매물의 갯수를 파악할 필요가 있습니다. 아울러 여러군데 중개업소를 찾아 부동산사이트에 나온매물 말고 실제 매물을 파악할 필요가 있죠. 

최근 중개업법 개정으로 허위매물 게재시 높은 벌칙을 받게되어 있어서 허위매물이 줄어들었지만 여전히 시간차로 인해 나간매물이 호갱00이나 직0 ,녹색창부동산에 실제매물을 확인할 수있지만 절대적으로 믿기는 어렵습니다. 매물이 적다고 방심하고 있다가 갑자기 매물이 쏟아지면 자칫 막차를 탈 수도 있으니 미리 미리대처하시기 바랍니다.

그리고 내가 집을 빼서 잔금을 치뤄야 한다면 현재의 집 환경에 신경을 써야합니다. 깨끗한 집 환경이야말로 임차인을 빨리구하는법 이므로 화장실이나 싱크대등의 청소를 깔끔하게하고 파손된곳이 있으니 큰돈이 아니면 보수를 해놓는게 좋습니다. 물건들이 너저분하게 널려있으면 정리를 하고 버릴거는 미리미리 버려서 정리정돈이 되어있어야 집이 넓어보이는 효과가 있어서 임차인을 빨리 구할 수가 있습니다.

특히 변기에 찌든때가 있다거나 욕조에 곰팡이 그리고 집안에서 퀘퀘한 냄새가 나지않도록 환기를 잘하고 방향제나 향초등을 이용하여 집을 보러왔을때 은은한 향기가 나는 것도 좋겠죠. 또한 임차인이 집을 보러왔을때 까탈스럽거나 인상이나 말투가 안좋다는 인상을 주지않게 친절한 인사는 필수입니다.

부동산에 매물을 내놓을때도 마찬가지입니다. 너무많은 곳에 매물을 내놓는것도 비효과적이지만 한곳부동산의 말만믿고 기다리다가 임차인을 놓치는 경우도 있습니다. 요즘은 부동산친목단체가 어디든 결성되어있고 카톡을통해 물건을 공유하는 경우가 대다수이라 한곳에 내놓아도 물건이 공유되지만 수익에 관련된 부분이기 때문에 한곳에 집중적으로 내놓기보다는 거리를 두고 내놓는것이 좋습니다. 일일이 중개업소를 방문할 시간이 안된다면 부동산매물사이트에 나와있는 중개업소에 문자를 보내는것도 방법입니다.

그리고 임차인을 구하기 쉽지 않은상황이라면 중개수수료를 아끼지 말아야합니다. 부동산도 다 먹고살자고 하는일인데 기왕이면 수수료를 더주는 사람의 물건을 더 잘 포장해서 보여줄 수밖에 없습니다. 그건 누구나 마찬가지인 경우라 상황에 맞는 수수료를 지급하는게 좋습니다.

최근 집값상승에 따라 중개수수료가 비싸다는 기사가 자주 등장합니다. 반대로 부동산업계에서는 부동산규제로 거래가 급감하고 한건에 수수료 수천만원은 강남등 일부지역에 국한된일이고 서울.경기를 제외하고는 한건에 수백만원 수수료를 받는 경우도 극히 드물뿐만 아니라 진입장벽이 낮아 중개업소는 증가로 출혈경쟁이 심해 법정수수료도 다 받지 못하는 것이 일반적이라는 입장이죠.

두 입장모두 타당한 입장입니다. 그러나 강남지역등 수십억원 집을 거래하면서 가격상승한 만큼 수천만원의 중개수수료가 나오는것은 당연하다고 볼 수있습니다. 반대로 일부지역에서는 집한채 거래에서 몇십만원에 그치는 경우도 허다합니다. 거기에 늘어난광고비, 월세, 인건비등 고정비도 상당비용이 들어가기 때문에 하는일없이 돈만챙긴다, 서비스에비해 수수료가 과다하다는 비판도 견지해야합니다.

선진국처럼 수수료 부담원칙을 거래쌍방 모두에게 동일하게 적용하는것 보다는 수익자 부담원칙에 따라 매도, 임대인에게 더 높은 요율을 적용하거나 전적으로 부담을 하게하는 방법을 선택하고 소액임차인들에 대한 수수료부담은 낮출 필요가 있다고 봅니다. 다만 강남에 10억전세사는사람이 과연 세입자로 감안 대상인지는 의문입니다.  아울러 정부에서도 무분별한 공인중개사를 배출하기보다는 수수료 인하를 추진하려면 그만큼 진입장벽을 높여 기존의 중개업자를 보호할 필요는 분명합니다. 

지금까지 직거래사이트도 많이 있었고 집토0, 호갱00등 수수료를 낮춰주는 중개수단이 있지만 왜 아직까지 활성화되지 못할까요? 우리나라의 특성상 전재산이나 다름없는 집이나 전세금을 과연 직거래를 통하고 인터넷을 통해 AI를 통해 거래가 가능할까요? 절대 불가능한 일입니다. 그래서 중개업소는 늘 따라붙는 투기를조장하고 사기에 가담하는 집단이라는 지적에도 귀를 귀울여 강력한 자정능력이 필요합니다.  분명 떳다방, 다운계약서작성, 소위가두리라고 하는 시세조장도 매우 문제이지만 일부 맘카페나 단지카페에서 시세를 조작하는 사례도 분명 단속하여 합리적인 거래가 되도록 강력한 처벌도 병행되어야 할 것입니다.​ 

2020/08/17 - [알아두면쓸데있는팁] - 임대차3법시행 전월세상한제 이후 달라진점 문답

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