다가구·빌라·다세대주택 주택수 포함 기준 Q&A (2025년 기준)

아파트뿐 아니라 다가구주택, 빌라, 다세대주택도 많이 보유하고 있는데, 이 경우 세금이나 규제에서 어떻게 주택 수를 계산하는지가 헷갈릴 수 있습니다.

이번 글에서는 2025년 기준으로 다가구·빌라·다세대주택이 주택수 포함 대상인지 Q&A 형식으로 정리했습니다.

Q1. 다가구주택은 주택수에 어떻게 포함되나요?

다가구주택은 한 건물에 여러 세대가 살지만, 법적으로는 하나의 주택으로 봅니다.
예를 들어 다가구주택을 한 채 보유하면, 그 안에 세입자가 여러 가구 입주해 있어도 주택수 포함은 1주택으로 계산됩니다.
단, 구분등기가 되어 다세대 형태로 바뀌면 각각 별개의 주택으로 계산됩니다.

Q2. 빌라는 주택수에 포함되나요?

흔히 말하는 빌라는 대부분 다세대주택 형태입니다.
즉, 건물 전체가 하나가 아니라 세대별로 구분등기가 되어 있으므로 각 세대가 각각 한 채의 주택으로 인정됩니다.
따라서 빌라 2세대를 보유하면 주택수 포함 2주택으로 계산됩니다.

Q3. 다세대주택은 어떤 기준으로 계산되나요?

다세대주택은 세대별로 구분등기가 되어 있기 때문에 각 세대별로 주택 수를 따집니다.
따라서 한 건물 안에 4세대를 소유하고 있다면 주택수 포함은 4주택이 됩니다.
이 점이 다가구주택과 큰 차이입니다.

Q4. 양도소득세와 세금혜택에 미치는 영향은?

양도소득세 측면에서는, 다가구주택은 한 채로 계산되므로 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하기가 상대적으로 쉽습니다.
반면 빌라나 다세대주택은 세대별로 각각 주택으로 산정되므로 다주택자로 분류되어 비과세 혜택을 받기 어렵고 세금 부담이 커질 수 있습니다.
즉, 주택 유형에 따라 세금혜택의 차이가 크게 나타납니다.

일반인이 꼭 알아야 할 핵심 포인트

• 다가구주택: 여러 세대가 거주해도 1주택으로 계산
• 빌라: 대부분 다세대주택 형태로 세대별 구분등기 → 각각 별도 주택
• 다세대주택: 세대별 소유 = 주택 수 그대로 합산
• 다가구와 다세대의 차이를 정확히 구분해야 세금 계산 실수 방지 가능
• 양도소득세와 세금혜택이 유형별로 크게 달라짐

결론

정리하면, 다가구주택은 여러 세대가 살아도 1주택으로 계산되지만, 빌라와 다세대주택은 세대별 구분등기 여부에 따라 각각 주택으로 산정됩니다.
따라서 같은 건물 구조라도 법적 성격에 따라 주택수 포함 결과가 달라지므로 반드시 확인해야 합니다.

☞ 특히 양도소득세와 종부세 등에서 큰 차이가 발생할 수 있으므로, 주택을 보유하거나 매도하기 전에는 전문가 상담을 통해 정확히 확인하는 것이 중요합니