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지금의 지식산업센터, 기숙사, 오피스텔, 오피스등 업무용부동산과 상가등의 상업용부동산은 9월이전과 이후로 완전히 다른 양상을 보이고 있습니다. 주거용부동산은 계속되는 금리인상으로 이미 가격하락세가 지속되고 있었지만 대출규제및 세금규제에서 비교적 자유로웠던 업무및 상업용부동산시장은 최근 강원도지사발 디폴트선언에 따른 부동산자금시장 경색에 따른 가짜뉴스양산과 공포에 가까운 투자심리 위축으로 현재까지 진행형입니다.
다만, 킹달러 양상을 보이는 원.달러 환율이 하락하고 올 연말 금리도 최정점 후 점진적으로 하락할 것이라는 전망에 지난달에 비해서는 매수세가 조금씩 회복되는 분위기 입니다. 어째든 금리가 실물자산의 가치를 이길 수없기 때문에 현금보유 고객은 끊임없이 부동산시장을 두드릴 수 밖에 없습니다.
지난해까지 주거용부동산 가격폭등과 함께 대체 주거수단인 생활형숙박시설, 오피스텔은 물론 기숙사도 큰인기를 끌었는데요, 지식산업센터 지원시설로 분류되는 지식산업센터기숙사는 소액투자가 가능하고 주택수에 포함되지 않으면서 잔금융자비율도 높아서 소액부동산투자 수요가 크게 증가 하였습니다.
그러나 지식산업센터 기숙사는 거주목적으로 일반분양 하긴 위한 상품이 아니라 해당 건물에 입주하는 입주기업을 지원하기 위한 시설이었고 법적으로 주택이 아니므로 오피스텔과 같이 주거목적으로 일반에게 임대를 하면 안되는 상품입니다. 최근까지 산자부와 국토부의 기숙사에 대한 이견이 있고 국토부에서는 기숙사를 기업임직원만이 사용가능 하기 때문에 지식산업센터 수분양자가 분양이 가능하고 소속 근로자가 사용하는게 원칙이라는 점을 고수하고 있어 준공을 앞둔 지식산업센터투자 고객들이 혼란스러운 상황입니다.
무엇보다 이를 관리해야할 지자체에서는 별도의 규정이 없는 상황이고 g밸리등 산업단지를 관리하는 산업단지관리공단의 입장은 해석을 확대하여 산업단지내에 속하는 기업들이 분양대상이고 단지내 근로자들이 입주대상이라는 입장이기 때문에 산업단지외 지역보다는 분양및 임대대상이 확장되어 있는 상황입니다.
기숙사는 오피스텔과 같이 '준주택'에 해당되므로 업무용또는 주거시설로 사용은 가능합니다.<지식산업센터기숙사> 항목: 「건축법시행령」 별표1 제2호라목에 따른 기숙사 라고 정확이 나와 있습니다.
그럼에도 불구하고 개인사업자가 분양을 받아 임대를 주면서 임차인이 전입신고 유무에 상관없이 실제 주거용으로 사용한다면 오피스텔과 마찬가지로 주택으로 간주된다는 것입니다. 이때 해당 부동산은 주택임대차보호법 대상이 됩니다. 원래 용도는 '지원시설' 이기 때문에 지식산업센터상가 처럼 상가임대차보호법을 적용받는게 원칙이긴 합니다.
그렇다면 기숙사투자 는 왜 열광을 한것 일까요? 그이유를 알아보도록 하겠습니다.
첫번째 기숙사는 "주택수 미포함으로 중과세대상" 미해당부동산입니다. 건축법상 지식산업센터의 '지원시설'이어서 주택이 아닙니다. 그러나 시설은 오피스텔과 대동소이하고 취득세 중과세대상 각종규제에서 자유롭다는 것입니다. 주거용으로 사용하면 주택수에 포함되어 중과세대사미 될 수도 있다고 하나 실제 거주공간을 확인하기가 어렵고 이를 적극적으로 단속하려는 노력도 없어서 현재도 큰 문제없이 임대사업을 하고 있는 수분양자들이 다수입니다.
두번째로 주택과 달리 기본적으로 '대출규제대상'이 아니므로 주담대가 아닌 사업자대출로 실행이 되므로 잔금대출규모가 크게 이자율도 주담대에 비해 훨씬 낮습니다. 그러나 수도권외곽에서는 50% 미만의 융자비율이 나온곳도 있어서 주의가 필요합니다. 무조건 70%이상 잔금융자가 가능하다는것은 전혀 사실이 아닙니다.
세번째 기숙사투자는 오피스텔에 비해 높은 수익률이 가능했다는 점입니다. 무엇보다 임대 대상이 대다수 사업자가 임대하여 근로자에게 제공하는 형태여서 안정적인 월세와 함께 주택수포함 우려도없고 잔금융자비율이 높아 레버리지효과로 인해 수익률도 상당히 큰편입니다. 그러나 최근 금리급등으로 당분간 수익하락은 불가피 해 보입니다.
마지막으로 오피스텔보다 뛰어난 생활편의시설과 주차시설을 꼽을수 있습니다. 지식산업센터와 건설되는 기숙사는 지식산업센터의 주차시설과 상업시설을 공유하기 때문에 기계식 주차가 많은 오피스텔과 달리 자주식주차에 출퇴근시간이 뒤바뀌되므로 여유로운 주차공간이 가능하고 건물내 휘트니스 및 휴게공간등도 공유할 수가 있어 주거와 업무 휴식을 한꺼번에 실현 가능한 공간이라고 할 수있습니다.
기숙사투자 가치도 당연히 수요가 많은 업무시설이 밀집한 지역이 단연 높습니다. 실제 서울에서 가장많은 지식산업센터 보유지역인 구로/가산디지털단지에 공급한 기숙사는 공실을 찾아보기 힘듭니다. 그러나 수도권 외곽에 산재되어 있는 지산내 기숙사는 공실기간이 1년이상 나타나고 있는곳도 있어 주의가 필요합니다.
현재의 국토교통부 입장이 바뀌지 않은한 어찌됐든 기숙사투자 는 일반인이 불가능합니다. 물론 아주 방법이 없진 않지만 원칙은 원칙입니다. 그렇다하더라도 오피스텔이나 생활형숙박시설도 주거용 부동산으로 법적부인이 있던 시기를 거쳐 합법화가 되었기 때문에 기숙사도 일반인이 자유롭게 매매및 임대 가능한 상품으로 승인된다면 그 가치는 상상이상이 될 수도 있을 것입니다.