오피스텔 주택수 포함 여부 Q&A (2025년 기준)

오피스텔은 업무와 주거가 혼합된 건물로, 세금이나 규제에서 어떻게 취급되는지가 헷갈리는 경우가 많습니다.

특히 “오피스텔은 주택수에 포함되나요?”라는 질문은 세금·대출 규제와 직결되기 때문에 반드시 확인해야 할 부분입니다.
이번 글에서는 2025년 기준으로 오피스텔 주택수 포함 여부를 Q&A 형식으로 쉽게 정리했습니다.

Q1. 오피스텔은 주택수에 포함되나요?

원칙적으로 오피스텔은 건축법상 업무시설에 해당하기 때문에 주택이 아닙니다.
따라서 사무실·업무용으로 사용한다면 주택수 포함 대상이 아닙니다.

하지만 주거용으로 사용된다면 주택으로 간주될 수 있습니다.

 

Q2. 어떤 경우 주택으로 인정되나요?

오피스텔이 주택수 포함으로 인정되는 기준은 다음과 같습니다.
- 내부에 취사시설과 욕실, 독립된 출입문 등 주거 요건을 갖춘 경우
- 세입자나 소유자가 전입신고를 하고 거주하는 경우
- 실제 사용 목적이 주거용임이 확인되는 경우

이 조건을 만족하면 국세청은 해당 오피스텔을 주택으로 간주할 수 있습니다.

Q3. 전입신고와 세금 혜택의 관계는?

오피스텔에 전입신고를 하면 사실상 주택으로 인정됩니다.
이 경우 다주택 규제나 1세대 1주택 비과세 요건에서 불리하게 작용할 수 있습니다.

반대로 전입신고 없이 업무용으로만 사용한다면 주택으로 보지 않으므로 세금혜택 유지가 가능합니다.

Q4. 양도소득세와 종부세에 미치는 영향은?

양도소득세 측면에서는, 주거용으로 사용한 오피스텔은 주택으로 분류되어 다주택자에 해당할 수 있습니다.
이는 비과세 혜택을 받지 못하거나 세율이 높아지는 결과를 가져올 수 있습니다.

또한 종합부동산세에서도 주택분 재산세로 과세된다면 주택 수에 포함되어 세 부담이 늘어날 수 있습니다.
반면, 업무용으로 사용한다면 이러한 세금 부담에서 벗어날 수 있습니다.

Q5. 일반인이 꼭 알아야 할 핵심 포인트

• 오피스텔은 원칙적으로 업무시설이므로 주택이 아님
• 그러나 전입신고와 주거 사용 실태에 따라 주택으로 인정됨
• 주거용으로 사용하면 주택수 포함으로 양도세·종부세 불이익 가능
• 업무용 사용 + 전입신고 없음 → 주택으로 보지 않음
• 실제 사용 목적이 세법상 가장 중요한 기준

결론

종합하면, 오피스텔은 기본적으로 주택이 아니므로 주택수 포함 대상에서 제외됩니다.
하지만 전입신고 여부와 실제 사용 형태가 주거용으로 확인되면 주택으로 분류되어 세금에 직접적인 영향을 줍니다.

따라서 오피스텔을 소유하거나 임대할 경우, 업무용과 주거용 구분을 명확히 관리하는 것이 중요합니다.
☞ 불필요한 세금 부담을 피하기 위해서는 사전에 세무 전문가 상담을 받는 것이 가장 안전한 방법입니다.