생각공장구로 전매 물건 급감 중, 등기전환 이후 마지막 기회일까

구로권 지식산업센터 매매 시장에서 최근 가장 빠르게 분위기가 바뀌고 있는 곳을 꼽자면 단연 생각공장구로입니다.

 

입주지정일이 경과하면서 등기전환이 본격적으로 진행되고 있고, 그와 동시에 등기 후 지식산업센터임대로 전환하는 기업들이 나오면서 전매 물건 수가 눈에 띄게 줄어들고 있습니다.

 

이 글에서는 현재 시점에서 생각공장구로 매매 시장이 어떤 국면에 들어섰는지, 그리고 지금 남아 있는 전매 물건들이 어떤 의미를 가지는지 차분하게 정리해봅니다.

등기전환이 시작되면 시장 구조가 달라집니다

지식산업센터에서 등기전환은 단순한 행정 절차가 아닙니다. 수분양자 입장에서는 잔금 납부와 동시에 취득세, 각종 부대 비용이 한꺼번에 발생하는 시점이기 때문에 자금 부담이 급격히 커집니다.

 

무엇보다 지금의 지식산업센터 매매 물건 다수 발생 요인은 은행의 잔금대출 축소가 가장 큰 요인이 었고 분양 당시 대비 입주일에 자금에 차질을 빚은 수분양자들은 보유보다는 빠른 매매를 선택하게 되고, 그 결과 전매 시장에 특수한 조건의 물건들이 나오게 됩니다.

 

생각공장구로 역시 같은 흐름을 보이고 있습니다. 다만 연말보다는 은행들의 대출규모가 일부 완화되면서 자금 여력이 생긴 기업은 전매 물건이 장기간 시장에 남아 있기보다는, 빨리 등기 전환 후 임대를 통해 이자비용을 줄이겠다는 방침 전환으로 시장 구조가 변화되고 있습니다..

마지막 계포부터 더블 계포까지, 지금 나오는 조건의 의미

하지만 전매 물건 중에는 여전히 잔금대출이 불가하거나 장기적으로 보유에 부담을 가지고 있는 기업들이 여전히 마지막 계포, 즉 분양가 대비 약 10퍼센트 수준의 할인 조건이 포함된 매물을 유지중입니다.

 

여기에 더해 기존에 납부한 금액 외에 추가 부담까지 감수한 이른바 더블 계포, 약 20퍼센트 수준의 조건을 제시하는 사례도 극히 일부 보입니다.

 

이러한 물건들은 정상적인 시세 형성 과정에서 나온 가격이라고 보기보다는, 수분양자의 자금 상황과 시점이 그대로 반영된 결과물로 이해하는 것이 적절합니다.

따라서 단순히 시세와 비교해 판단하기보다는, 조건 자체의 희소성과 타이밍을 중심으로 접근할 필요가 있습니다.

건물 완성도가 시장 인식을 바꾸고 있습니다

생각공장구로를 직접 방문해본 분들의 반응은 비교적 일관된 편입니다. 규모를 떠나 건물 전반의 완성도, 로비와 공용부의 구성, 동선 설계에서 기존 구로권 지식산업센터들과는 분명한 차이를 느낀다는 평가가 많습니다.

 

하이엔드 오피스라는 표현이 과하지 않다는 이야기가 나오는 이유도 여기에 있습니다.

이러한 완성도는 단기 시세 변동보다 중장기 보유 가치에 더 큰 영향을 미치는 요소로 작용합니다. 실제로 생각공장구로 매물을 검토하는 수요 역시 단기 차익보다는 사옥 개념이나 장기 보유를 염두에 둔 경우가 많습니다.

초역세권 입지와 쾌적한 자연환경

차를 타고 구로 생각공장 건물로 진입을 하다보면 서부간선도로를 빠져나와 바로 건물로 진입하는 형태로 건물로 올라서면 눈앞에 안양천 수변공원이 펼쳐집니다. 대다수 호실들이 뻥뷰를 가지고 있고 고척돔도 가까워서 이곳 입주사들은 야구경기장 공연도 아주 가깝게 만날 수있을 것입니다.

뿐만아니라 이곳은 이미 지하철 노선이 운행중인 1호선 구일역과 걸어서 약 3분거리이면 환승역이 구로역도 걸어서 10분 내외로 이용이 가능하며 1정거장을 이용하면 신도림역입니다.

생각공장구로 건물 정보 한눈에 정리

소재지: 서울시 구로구 구로동
규모: 지하 2층 ~ 지상 20층
연면적: 약 40,113평 규모 초대형 업무시설
총 주차대수: 849대
남녀 화장실: 동별 각 1곳씩 분리 배치
사용승인일: 2025년 10월 24일
입주: 즉시 가능 (협의)

지금 시점을 어떻게 바라봐야 할까

무조건 저렴한 지식산업센터를 찾는다면 다른 지역이 더 적합할 수 있습니다.

 

하지만 대외적으로 활용 가능한 사옥, 직원 근무 환경, 그리고 장기적인 자산 가치를 함께 고려한다면 생각공장구로는 여전히 비교 대상에서 빠지기 어려운 곳입니다.

등기전환이 마무리될수록 전매 물건은 구조적으로 줄어들 가능성이 높습니다. 지금 나오는 일부 특수 조건의 매물들은 이런 과도기에서만 나타나는 현상이라는 점에서, 판단 시점 자체가 중요한 구간이라고 볼 수 있겠습니다.

 

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