지식산업센터 기숙사, 주택수 포함 여부 Q&A (2025년 기준)

 

부동산 규제와 세금 문제가 복잡해지면서 많은 분들이 “지식산업센터 기숙사는 주택수에 포함되나요?”라는 질문을 합니다.

 

주택 보유 수는 대출, 세금, 양도소득세 비과세 여부까지 영향을 주기 때문에 반드시 알아야 할 중요한 부분입니다. 이번 글에서는 지식산업센터 기숙사와 관련된 궁금증을 Q&A 형식으로 정리했습니다.

Q1. 지식산업센터 기숙사는 주택수에 포함되나요?

원칙적으로 지식산업센터 기숙사는 주택법상 주택이 아닙니다.
「산업집적활성화법」에 따라 기업 입주자의 복리후생을 위해 설치된 시설로, 건축법상 업무지원시설에 해당합니다.
따라서 기본적으로는 주택수 포함 대상이 아닙니다.

Q2. 어떤 경우 주택으로 인정될 수 있나요?

모든 경우가 제외되는 것은 아닙니다.
전입신고를 하고 거주용으로 사용한다면 세법상 ‘사실상 주거용 건물’로 판단될 수 있습니다.

또한 구분 소유된 기숙사 호실이 독립된 취사시설을 갖춘 경우, 일반 주택과 유사하게 보아 주택수 포함 판정이 날 수 있다고 보고 있습니다. 그러나 명확한 법적 기준이라고 볼 수없으며 준주거주택의 기준을 준용한 것으로 볼 수있습니다.

 

지자체별로 의견이 분분하지만 제가 속한 지자체에서는 전입신고와 관계없이 실제 주택으로 사용을 하면 주택으로 간주할 수있다는 의견도 있습니다. 그렇기 때문에 반드시 전입신고를 했다고해서 주택수에 포함된다고 볼 수도 없습니다.

 

Q3. 전입신고를 하면 어떻게 되나요?

만약 전입신고만으로 주택수에 포함한다는 기준을 적용 한다면 전입신고가 된 순간 주거용으로 간주되어 주택으로 인정될 수 있습니다.

이 경우 1세대 1주택 비과세 혜택을 받지 못할 수 있고, 양도세·종합부동산세 산정 시 추가 주택으로 포함될 수 있습니다. 그래서 임대인은 이를 회피하기 위해서 계약서에 '전입신고금지' 특약을 추가하고 전입신고로 인해 피해 발생시 손해배상을 책임을 기재하기도 하지만 이는 임차인에게 불리한 조항이므로 무효입니다.

즉, 단순히 계약서에 ‘전입 금지’ 특약을 두더라도 실제 전입신고가 이뤄지면 효력이 없습니다. 하지만 앞서 언급한대로 지식산업센터기숙사 상품이 보편화된 상품이 아니고 현재까지 거래사례에서 주택수에 포함되어 문제가 되었다는 사례를 저는 못들어 봤습니다.

 

그만큼 세무당국에서도 지식산업센터기숙사에 대한 확정적 기준은 없어보이고 앞으로도 사례별로 다른 판단이 나올 수있는 가능성이 높아 보입니다.

Q4. 세금혜택과 양도소득세 영향은?

지식산업센터 기숙사는 기본적으로 주택으로 보지 않기 때문에 세제 측면에서 유리합니다.
다주택자 규제를 피할 수 있고 세금혜택을 유지할 수 있습니다.

하지만 실제 주택으로 사용되었거나 전입신고가 확인되면, 국세청은 이를 양도소득세 과세 대상 주택에 포함시킬 수도 있습니다. 물론 많은 기숙사가 기업들이 구매한 경우도 있어서 양도소득세와 무관하고, 일반인들 또한 이러한 리스트 때문에 주택보다 기숙사를 먼저 매매하는 경우가 일반적입니다.

Q5. 일반인이 꼭 알아야 할 핵심 포인트

• 지식산업센터 기숙사는 기본적으로 주택이 아님
• 주택수 포함 여부는 전입신고와 사용 형태에 따라 달라짐
• 전입신고 시 주택으로 인정돼 세금 불이익 발생
• 세무 전문가 상담을 통해 세금혜택 유지 방안을 확인해야 함
• 양도소득세 절세 전략과 연결되므로 꼼꼼히 관리 필요

결론

정리하면, 지식산업센터 기숙사는 원칙적으로 주택수 포함에서 제외되지만,
전입신고 여부나 실제 사용 형태에 따라 달라질 수도 있습니다.

 

물론 지식산업센터 기숙사가 출시된지 10년도 안되었고 그마저도 이러한 세법 논란에 공급이 중단되면서 어느 지자체도 명확히 주택수포함 여부에 답변을 내놓지 못하고 있고 그저 원론적인 답변만 할 뿐입니다.

하지만 단순히 “기숙사는 주택이 아니다”라고 생각하기보다, 세법 해석과 사용 목적을 꼼꼼히 확인해야 불필요한 세금 부담을 피할 수 있습니다.

그럼에도 불구하고 오피스텔과 비교하면 발코니라는 서비스면적이 있고 가격 측면에서도 훨씬 저렴하고 이미 수요가 확보된 곳이 대다수이고 최근에는 없어서 못할 정도로 임대수요가 많기 때문에 이러한 우려에도 불구하고 잘만 운용한다면 이보다 좋은 소액부동산투자 상품도 없을 것입니다.

☞ 각자의 처한 상황에따라 판단은 달라질 수있으므로  세금혜택과 양도소득세 문제는 개인 재산과 직결되므로, 전문가 상담을 통해 사전에 준비하는 것이 가장 안전한 방법입니다.