10.15대출규제 및 10.15부동산대책 핵심정리｜주택시장 안정화 주요 내용

① 왜 지금 ‘10.15대출규제’인가

정부는 2025년 10월 15일, 서울과 수도권 중심의 과열 신호를 진정시키기 위해 10.15대출규제와 10.15부동산대책을 발표했습니다.

 

핵심은 △고가주택 주담대 한도 축소 △전세대출의 DSR 반영 △스트레스 금리 상향 △규제지역·토지거래허가구역 확대입니다.

 

 

② 규제지역 확대 및 토지거래허가구역 지정(시행일 포함)

규제지역(조정대상지역·투기과열지구)은 10월 16일부터 서울 전역과 경기 주요 12개 지역으로 확대됩니다.

 

토지거래허가구역은 10월 20일부터 서울 전역과 경기 12개 지역의 아파트·연립·다세대까지 확대되며, 2년 실거주 의무가 부과되어 갭투자가 금지됩니다.

 

경기 12개 지역(전부 표기)

• 과천시, 광명시, 의왕시, 하남시
• 수원시 영통구·장안구·팔달구
• 성남시 분당구·수정구·중원구
• 안양시 동안구, 용인시 수지구

※ 효력 시작일: 규제지역 10/16, 토지거래허가구역 10/20. 종료일은 별도 고시를 따릅니다.

 

 

③ 주택담보대출 규제: 한도·LTV·DTI·스트레스 금리

주담대 한도는 가격 구간별로 차등 적용됩니다(10월 16일부터).

주택가격주담대 최대 한도비고

15억 이하	최대 6억	현행 유지
15억 초과 ~ 25억 이하	최대 4억	한도 축소
25억 초과	최대 2억	고가주택 규제 강화

LTV(주택담보인정비율)는 규제지역에서 40%가 적용되며, DTI도 40%로 제한됩니다.

 

스트레스 금리(ST)는 수단 강화를 위해 하한 1.5% → 3%로 상향되어, 동일 소득이라도 산정 한도가 더 보수적으로 계산됩니다(수도권·규제지역 주담대 대상, 10/16 시행).

④ 전세대출 DSR 반영 방식(예외 포함)

10월 29일부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 전세대출의 ‘이자 상환분’이 DSR에 반영됩니다(원금은 미반영). 이로 인해 다른 대출 한도가 줄어들 수 있습니다.

 

예외: 정책 전세대출(버팀목 등)은 DSR 반영 대상에서 제외.

⑤ 실수요 보호 기조 유지(세제·거래)

보유세·거래세의 큰 폭 조정은 이번 패키지에 즉시 담기지 않았지만, 정부는 세제 합리화(보유·거래 포함) 방안을 검토 중입니다. 다주택자에 대한 중과 체계는 기본적으로 유지되는 가운데, 금융규제를 통해 단기 투기수요를 우선 차단하는 접근입니다.

⑥ 시장 영향과 체크포인트

• 고가주택 중심으로 주담대 가능액 축소 → 단기 거래량 조정 가능성
• 전세대출 DSR 반영으로 갭투자 수요 감소, 일부 임차가구의 금융비용 부담 증대
• 토지거래허가구역 확대 + 2년 실거주 의무로 실수요 중심 거래 유도
• 스트레스 금리 3% 상향 → 소득 대비 대출여력 추가 축소

⑦ 핵심 요약

• 주담대 한도 6억·4억·2억(10/16), 규제지역 LTV 40%·DTI 40%
• 스트레스 금리 하한 3%로 상향(수도권·규제지역 주담대, 10/16)
• 전세대출 DSR ‘이자분’ 반영(1주택자, 10/29) — 정책전세대출 제외
• 규제지역 확대(10/16), 토지거래허가구역 확대(10/20) + 2년 실거주

경기 12개 지역: 과천·광명·의왕·하남 / 수원(영통·장안·팔달) / 성남(분당·수정·중원) / 안양(동안) / 용인(수지)